Alquiler de corta duración en Marruecos: la ley, la fiscalidad y los trámites

Alquilar una vivienda por noches en Marruecos, en Airbnb, en Booking.com o de forma directa, no está prohibido. Pero no existe una « ley Airbnb »: las normas se reparten entre la ley 80-14 sobre los alojamientos turísticos, el Código de Obligaciones y Contratos, la fiscalidad, el régimen de la copropiedad y las instrucciones de las autoridades locales.

Todo depende, en primer lugar, de lo que alquiles. Un riad o una casa de huéspedes entra claramente en la ley 80-14: autorización, seguro, declaración de los clientes. Un apartamento completo alquilado por un particular no encaja claramente en ninguna de sus categorías, lo que no exime ni de declarar los ingresos, ni de respetar el reglamento de copropiedad, ni de seguir las instrucciones locales.

Esta guía separa, tema por tema, lo que está escrito de lo que no, y remite a nuestras guías detalladas.

Información verificada en octubre de 2026 a partir de los textos oficiales: ley 80-14 relativa a los establecimientos turísticos y a las demás formas de alojamiento turístico, decretos 2-23-441 y 2-15-865 dictados para su aplicación, ley 47-06 modificada por la ley 07-20, Código de Obligaciones y Contratos, leyes 67-12, 43-20 y 18-00.

Qué se entiende por alquiler de corta duración en Marruecos

El derecho marroquí no define el « alquiler de corta duración »: no hemos encontrado ningún texto que lo convierta en una categoría jurídica. Se llama así al alquiler de una vivienda amueblada, por noches o por semanas, a viajeros de paso. Dos referencias lo deciden casi todo:

• La duración. Hasta 30 días, el alquiler se rige por las normas generales del Código de Obligaciones y Contratos; más allá, por la ley 67-12 sobre los arrendamientos de vivienda, amueblados o no.
• El tipo de alojamiento. Los establecimientos y las « demás formas de alojamiento turístico » de la ley 80-14 tienen un régimen preciso; lo que no encaja en ninguna de esas categorías queda en una zona gris.

Se repiten tres situaciones:

• el riad o la casa de huéspedes explotados comercialmente, establecimientos de alojamiento turístico a los que se aplica plenamente la ley 80-14;
• una o varias habitaciones alquiladas en la vivienda donde se vive, es decir, el alojamiento en casa del habitante, previsto por la misma ley;
• un apartamento o una villa completos que no son la residencia del anfitrión, un caso frecuente en Airbnb y el menos claramente contemplado por los textos.

Propietario, inquilino que subarrienda o gestora: las obligaciones siguen a la vivienda. Nuestra guía para crear una empresa de gestión de Airbnb en Marrakech muestra cómo repartirlas en el contrato de gestión.

El marco legal: qué abarca la ley 80-14

La ley 80-14 (Bulletin officiel n.º 6404 del 15 de octubre de 2015) define el establecimiento de alojamiento turístico como un establecimiento « de carácter comercial » que ofrece a una clientela de paso o de estancia el alojamiento y, total o parcialmente, la restauración y la animación (artículo 2). Enumera nueve tipos: hotel, hotel club, residencia turística, casa de huéspedes, riad, kasbah, gîte, pensión y camping (artículo 3). Su artículo 29 añade tres « otras formas »: el vivac, el alojamiento en casa del habitante y el alojamiento alternativo.

Abrir un establecimiento exige una autorización de explotación, concedida tras una clasificación provisional y la contratación de un seguro (artículo 5). El decreto 2-23-441 del 13 de julio de 2023, cuya traducción francesa se publicó en el Bulletin officiel del 4 de diciembre de 2025, fija el recorrido:

1. el expediente se presenta por vía electrónica en el centro regional de inversión (CRI);
2. el representante del Ministerio de Turismo visita el lugar: hay que cumplir el 100 % de las normas obligatorias de la categoría y al menos el 70 % de los puntos de las normas complementarias;
3. tras el dictamen favorable de la comisión regional unificada de inversión, se dicta la clasificación provisional, y el gobernador expide la autorización una vez presentada la copia del contrato de seguro;
4. el explotador notifica la apertura en los sesenta días siguientes (artículo 6 de la ley); después, una comisión regional visita el establecimiento para la clasificación de explotación, válida siete años y renovable por periodos de cinco años.

Abrir un establecimiento o explotar otra forma de alojamiento turístico sin autorización se castiga con una multa de 50.000 a 500.000 dírhams (artículo 43).

Riads, casas de huéspedes y alojamiento en casa del habitante

Riads y casas de huéspedes. El riad es una casa de arquitectura y decoración tradicionales marroquíes que ofrece alojamiento y, de forma accesoria, restauración y animación; la casa de huéspedes, un establecimiento comercial con forma de villa o de casa, cuya capacidad en habitaciones está regulada. Ambos siguen el recorrido de CRI, clasificación y autorización descrito arriba; el decreto clasifica el riad de 3 estrellas a lujo y la casa de huéspedes de 1 a 5 estrellas.

Alojamiento en casa del habitante. Un particular recibe a turistas « en la vivienda donde fija su domicilio », dentro del límite de un número de habitaciones fijado por vía reglamentaria (artículo 29). El decreto de 2023 regula su autorización (artículos 60 a 65):

• la solicitud se presenta, contra recibo, ante la autoridad local;
• el expediente incluye, entre otros documentos, el documento nacional de identidad electrónico del responsable, el contrato de seguro, fotos de las habitaciones y de los espacios comunes, el permiso de habitar o un certificado de ingeniero sobre la seguridad del edificio, y el pliego de condiciones firmado;
• tras la visita del representante de Turismo, la autoridad local responde en un plazo de 30 días desde la presentación;
• la autorización vale cinco años, renovables, y pueden realizarse controles durante su vigencia.

El número máximo de habitaciones y el modelo del pliego de condiciones se remiten a órdenes conjuntas de los ministerios del Interior y de Turismo, que no hemos encontrado publicadas: pídelas a la autoridad local.

¿Y un apartamento alquilado por un particular?

Ningún texto regula este caso, aunque es frecuente. Un apartamento completo que no es la residencia de su propietario no es ni un establecimiento del artículo 3 ni un alojamiento en casa del habitante, que supone que el anfitrión vive allí. Es nuestra lectura de los artículos 3 y 29; según la prensa, las propias autoridades reconocían en abril de 2024 que la mayoría de estos alquileres escapaban al marco turístico. El decreto 2-23-441 tampoco contiene ninguna norma propia para los apartamentos: ni categoría de « meublé de tourisme » (alojamiento turístico amueblado), ni tope de 120 noches al año, contrariamente a lo que afirman varios sitios web.

Quedar fuera de la ley 80-14 no significa quedar fuera de toda norma. Un jurista citado por la prensa en julio de 2026 considera que estos alojamientos amueblados se rigen por el dahir del 11 de enero de 1932 sobre los alojamientos amueblados, que obligaría a declarar la actividad y a registrar a los inquilinos; no hemos podido leer ese texto. Las autoridades locales también dan sus propias instrucciones, como en Marrakech desde enero de 2025.

Y el marco se está moviendo. En julio de 2025, el Ministerio de Turismo anunció una orden complementaria a la ley 80-14 dirigida a los alojamientos no declarados, incluidos los alquileres de tipo Airbnb; en enero de 2026, el secretario de Estado de Vivienda mencionaba decretos en preparación para limitar el alquiler de corta duración fuera de las zonas turísticas. Que sepamos, ninguno de estos textos se había publicado en la fecha de verificación.

La postura prudente: recoger y archivar la identidad de los huéspedes como un alojamiento autorizado, preguntar por escrito a la autoridad local (caïdat o anexo administrativo) qué espera, y hacer validar tu caso por un abogado.

Declarar a tus huéspedes: ficha de policía y declaración electrónica

La « fiche de police » (ficha de policía) es, en la ley 80-14, el boletín individual de alojamiento. En los establecimientos y las demás formas de alojamiento turístico, cada cliente presenta un documento de identidad y rellena y firma un boletín a su llegada (artículo 37); el explotador declara sus datos por vía electrónica el día de la llegada (artículo 36) y archiva los boletines durante un año a disposición de la Seguridad Nacional o de la Gendarmería Real (artículo 38).

El decreto 2-15-865 del 9 de junio de 2016 precisa que la declaración electrónica se hace cada día antes de las 8:00, « tras su llegada y su salida », ante la DGSN o la Gendarmería Real, una vez inscrito el explotador en el sistema. Su anexo fija el modelo del boletín. Datos obligatorios: apellidos, nombre, sexo, nacionalidad, fecha de nacimiento, país de residencia, número de hijos menores de 18 años, fechas de llegada y de salida prevista, tipo y número del documento de identidad (CNIE, pasaporte, permiso de residencia u otro). El lugar de nacimiento, el domicilio, la categoría socioprofesional y el motivo de la estancia son complementarios. Comprueba con la autoridad que este modelo sigue vigente.

Incumplir estas obligaciones se castiga con uno a seis meses de prisión y una multa de 50.000 a 100.000 dírhams, o con una sola de las dos penas (artículo 48), duplicadas en caso de reincidencia. La plataforma STDN está dirigida a los profesionales del alojamiento; nada de lo que hemos verificado confirma que un particular sin autorización pueda o deba inscribirse en ella. Para un apartamento, sigue el procedimiento de la autoridad local.

El artículo 36 remite también a la protección de los datos personales (ley 09-08, bajo el control de la CNDP): pide solo lo necesario y guarda los documentos de identidad en un único lugar seguro.

El check-in online de RentDari recoge antes de la llegada la identidad y los datos de contacto de cada huésped y de sus acompañantes, vinculados a la reserva. No envía nada a la policía ni al ayuntamiento: la declaración sigue siendo cosa tuya. Nuestra guía de la ficha de policía en Marruecos detalla quién debe declarar y cómo.

El contrato: el DOC hasta 30 noches, la ley 67-12 más allá

Ninguna ley impone un contrato escrito para unas pocas noches: según el artículo 628 del Código de Obligaciones y Contratos (DOC, por sus siglas en francés), el arrendamiento queda perfeccionado en cuanto las partes están de acuerdo sobre la cosa, el precio y las demás cláusulas. Pero solo un escrito prueba con facilidad lo que la plataforma no dice: fianza, número de ocupantes, normas del alojamiento, inventario. Tres reglas que conviene recordar:

• La duración. Para 30 días o menos, se aplica el DOC y tu contrato fija la fianza, los horarios y la cancelación. Más allá, el alquiler entra en el ámbito de la ley 67-12 (artículo primero) y requiere un contrato de arrendamiento adaptado.
• La firma electrónica. Se rige por la ley 43-20 sobre los servicios de confianza; el artículo 417-1 del DOC admite el escrito electrónico si su autor está identificado y su integridad, garantizada.
• El subarriendo. Un inquilino no puede subarrendar sin el consentimiento escrito y fechado de su arrendador, salvo que el contrato lo prevea (artículo 39 de la ley 67-12).

El marco completo está en nuestro artículo sobre el contrato de alquiler de corta duración en Marruecos, y la redacción, en nuestro modelo de contrato de alquiler vacacional comentado. El generador gratuito de contratos crea un PDF sin registro, y el módulo de contratos de RentDari rellena tu plantilla desde cada reserva, la hace firmar en línea desde el teléfono del huésped y guarda el PDF firmado vinculado a la estancia.

La tasa turística

La tasa turística es un tributo municipal que se paga por persona y por noche, regulado por los artículos 70 a 76 de la ley 47-06 sobre la fiscalidad de las entidades locales, modificada por la ley 07-20. Lo esencial:

• se aplica a los alojamientos regidos por la ley 80-14, y los menores de 12 años están exentos;
• la ley fija una horquilla por categoría, por ejemplo de 15 a 30 MAD para una casa de huéspedes, de 10 a 25 MAD para los riads y casas alquiladas a turistas, de 2 a 5 MAD para las demás formas de alojamiento; el municipio fija su tarifa mediante orden dentro de esos límites;
• el explotador la suma al precio, la hace constar en la factura, la ingresa cada trimestre y declara clientes y noches antes del 1 de abril;
• Airbnb no la cobra en Marruecos.

Para un apartamento completo alquilado por un particular, la cuestión sigue abierta, ya que el ámbito de la tasa remite a la ley 80-14: pregunta al servicio de liquidación de tu municipio, por escrito si es posible. Nuestra guía de la tasa turística en Marruecos recoge el baremo completo y un ejemplo de cálculo.

La fiscalidad de los ingresos por alquiler

El impuesto sobre tus ingresos es distinto de la tasa turística. Cuatro principios:

1. Los alquileres tributan en Marruecos, también cuando el propietario reside en el extranjero (artículo 23 del Código General de Impuestos).
2. La categoría de renta está por decidir. El CGI no dice de forma explícita si el alquiler amueblado de corta duración es un rendimiento inmobiliario o profesional, y esa elección cambia el régimen y las declaraciones.
3. Todo se declara, sea cual sea el canal de pago. Según la prensa, en abril de 2024 la Oficina de Cambios (Office des changes) había transmitido al Ministerio del Interior datos sobre las transferencias vinculadas a Airbnb.
4. Que un profesional resuelva tu caso antes de tu primera declaración, sobre todo si gestionas varios alojamientos.

Nuestra guía de la fiscalidad del alquiler de corta duración en Marruecos detalla estas opciones. Para un orden de magnitud de lo que puede rendir tu alojamiento, prueba el simulador de ingresos.

Copropiedad, normas de la casa y seguro

La copropiedad. La mayoría de los apartamentos alquilados en Airbnb están en edificios regidos por la ley 18-00 sobre la copropiedad, modificada por la ley 106-12. No habla del alquiler de corta duración, pero cuentan tres reglas:

• el reglamento de copropiedad fija obligatoriamente el destino de las partes privativas y comunes y sus condiciones de uso (artículo 9): léelo antes de publicar el anuncio;
• cada copropietario usa su lote « conforme a su destino », el ocupante utiliza las partes comunes sin perjudicar a los demás ni al destino del edificio, y el copropietario que alquila entrega al inquilino una copia del reglamento (artículo 31);
• modificar el reglamento sobre el uso de las partes comunes exige las tres cuartas partes de los votos (artículo 21), y la asamblea general no puede obligar a un copropietario a cambiar el destino o las condiciones de uso de su lote (artículo 23).

La ley no dice si una cláusula del reglamento puede prohibir el alquiler de corta duración: si el tuyo contiene una, haz que la lea un jurista y avisa al administrador de la finca (« syndic »).

Las normas de la casa. Trasladan al huésped las reglas del edificio y del alojamiento: ocupantes, visitas, ruido, piscina, tabaco, animales. El generador de normas de la casa te las prepara en pocos minutos; añádelas como anexo al contrato.

El seguro. Para los alojamientos de la ley 80-14, es obligatorio: incendio, robo de los efectos de los clientes y responsabilidad civil (artículos 16 y 34). No contratarlo o no renovarlo cuesta una multa de 50.000 a 500.000 dírhams, de 10.000 a 100.000 dírhams para el alojamiento en casa del habitante, con un posible cierre de hasta seis meses (artículo 44).

Para un apartamento, no hemos encontrado ningún texto que imponga un seguro concreto, pero un seguro multirriesgo del hogar no cubre necesariamente un alquiler de pago por noches: pide una confirmación por escrito a tu aseguradora. Las garantías de las plataformas no sustituyen a ese contrato: Airbnb indica que su protección para anfitriones contra daños no es una póliza de seguro y recomienda un seguro personal (centro de ayuda de Airbnb).

Las particularidades de las grandes ciudades

Las normas son nacionales; lo que cambia es el tipo de inmueble y la práctica local:

• Marrakech: muchos riads en la medina, y por tanto la ley 80-14 y su autorización. Para los apartamentos amueblados, una comisión mixta pidió en enero de 2025 a sus propietarios, según la prensa local, que hicieran rellenar una ficha a los ocupantes y que enviaran esos datos a los servicios de seguridad o a la administración territorial.
• Casablanca: sobre todo apartamentos en residencias, donde la copropiedad y el administrador de la finca pesan más. En febrero de 2024, la prensa informaba, según una fuente anónima, de un proyecto de la Agencia Urbana para limitar al 20 % los apartamentos hoteleros en los nuevos edificios del centro; que sepamos, no se ha publicado ninguna norma.
• Fez: riads y casas de huéspedes de la medina, con autorización solicitada a través del CRI.
• Agadir: los invernantes se quedan a veces más de 30 días, y entonces se aplica la ley 67-12. Para declarar a los huéspedes, pregunta a la autoridad local.
• Tánger: el verano de los marroquíes residentes en el extranjero trae muchas estancias en familia; recoge la identidad de cada ocupante.
• Rabat: el mismo marco que en Casablanca para los apartamentos; si subarriendas, el consentimiento escrito y fechado del arrendador es imprescindible.
• Esauira: riads y casas de la medina, a menudo alquilados enteros: comprueba primero su categoría.

Checklist antes de la primera reserva

1. Sitúa tu alojamiento: riad o casa de huéspedes, habitación en tu casa o apartamento completo.
2. Solicita la autorización si tu categoría la exige, antes de abrir: en el CRI para un riad o una casa de huéspedes, ante la autoridad local para el alojamiento en casa del habitante.
3. Comprueba tu derecho a alquilar: título de propiedad o, si eres inquilino, consentimiento escrito y fechado del arrendador.
4. Lee el reglamento de copropiedad y avisa al administrador de la finca.
5. Haz que tu aseguradora confirme por escrito tu cobertura para un alquiler de pago por noches.
6. Pregunta a la autoridad local cómo declarar a tus huéspedes, y pon en marcha un check-in online que recoja la identidad de cada ocupante.
7. Consulta a tu municipio sobre la tasa turística y, si se aplica, anúnciala y hazla constar en la factura.
8. Consulta a un contable sobre la categoría de tus ingresos y tus declaraciones.
9. Prepara el contrato y las normas de la casa, firmados en línea antes de la llegada, y un contrato de arrendamiento adaptado para toda estancia de más de 30 días.
10. Organiza el archivo: boletines y documentos de identidad durante al menos un año, contratos y facturas, localizables por estancia.

Lo que sigue sin aclarar

Siguen sin respuesta escrita a día de hoy:

• el estatus de un apartamento completo alquilado por un particular, que ningún texto publicado regula;
• el dahir de 1932 sobre los alojamientos amueblados, que según un jurista se aplica a estas viviendas y que no hemos podido leer;
• la declaración de huéspedes fuera de un alojamiento autorizado: inscripción de particulares en STDN no confirmada, procedimientos que varían de una autoridad local a otra;
• la tasa turística de un apartamento sin autorización;
• la categoría fiscal del alquiler amueblado de corta duración, rendimiento inmobiliario o profesional;
• el tope de habitaciones del alojamiento en casa del habitante y su pliego de condiciones, remitidos a órdenes que no hemos encontrado;
• las cláusulas de copropiedad sobre el alquiler de corta duración, de las que la ley 18-00 no dice nada;
• los textos anunciados en julio de 2025 y en enero de 2026, no publicados que sepamos.

Desconfía también de las normas que circulan sin fuente: un tope de 120 noches al año, una multa de 10.000 a 50.000 dírhams « según el artículo 42 » o una tasa turística cobrada por Airbnb no figuran en ninguno de los textos que hemos leído. En realidad, el artículo 42 prevé, para ciertos incumplimientos, una advertencia, después una amonestación y después una multa de 50.000 a 100.000 dírhams si el incumplimiento persiste.

Preguntas frecuentes

¿Es legal alquilar tu apartamento en Airbnb en Marruecos?

Ningún texto lo prohíbe, pero ninguno lo regula claramente para un apartamento completo. Respeta las normas que se aplican en todos los casos (ingresos, copropiedad, consentimiento del arrendador) y pregunta a la autoridad local qué espera.

¿Hace falta una autorización para el alquiler de corta duración?

Sí para un riad, una casa de huéspedes u otro establecimiento de la ley 80-14 (autorización del gobernador, solicitada a través del CRI) y para el alojamiento en casa del habitante (autorización de la autoridad local, válida cinco años). Para un apartamento completo, el decreto de 2023 no prevé ningún procedimiento, y no hemos encontrado ningún otro publicado.

¿Existe un límite de 120 noches al año?

No en los textos que hemos leído: ni la ley 80-14 ni el decreto 2-23-441, citado a menudo al respecto, fijan un tope de noches. En 2026 se mencionaron restricciones fuera de las zonas turísticas, sin texto publicado que sepamos.

¿Puede el administrador de la finca prohibir el alquiler de corta duración?

El administrador de la finca ejecuta el reglamento de copropiedad (artículo 26 de la ley 18-00); no fija por sí solo las normas. Todo depende de lo que diga el reglamento sobre el destino de los lotes. La asamblea general no puede obligarte a cambiar ese destino (artículo 23), pero el alcance de una cláusula existente sobre el alquiler debe estudiarse con un jurista.

Vivo en el extranjero: ¿debo declarar mis ingresos en Marruecos?

Sí: los ingresos de una vivienda situada en Marruecos tributan allí, también para un no residente (artículo 23 del CGI). Un asesor fiscal comprobará también tus obligaciones en tu país de residencia.

¿Se ocupa Airbnb de la tasa turística o de la declaración de los huéspedes?

No. Airbnb no cobra la tasa turística en Marruecos, y una reserva no equivale a una declaración: esas obligaciones siguen siendo del explotador.

Este artículo es información general sobre el derecho marroquí, actualizada a la fecha indicada; no constituye asesoramiento jurídico ni fiscal. Para tu situación, dirígete a la autoridad local, a tu municipio o a un profesional del derecho y de la fiscalidad.