Rentabilidad de un alquiler de corta duración en Marruecos: cómo calcularla, referencias por ciudad y qué la hace variar

En resumen: la rentabilidad de un alquiler de corta duración se mide por lo que queda una vez pagado todo: el precio de las noches vendidas, menos las comisiones de las plataformas, los gastos y los impuestos. Dividido entre lo que te costó la vivienda, ese neto da tu rendimiento. No existe una cifra única para Marruecos. En los doce meses de octubre de 2025 a septiembre de 2026, el proveedor de datos AirROI medía una ocupación media del 31 al 40 % según la ciudad, en las siete grandes ciudades que seguimos, con un precio medio de 700 a 1.450 MAD por noche vendida. Tu vivienda puede hacerlo mucho mejor, o peor: haz el cálculo con tus propias cifras.

Esta guía te da la fórmula, los gastos que se olvidan, un ejemplo completo, las referencias por ciudad y sus límites, y una comparación con el alquiler de larga duración. Completa nuestra guía sobre el alquiler de corta duración en Marruecos, que trata el marco legal.

Fuentes consultadas en octubre de 2026: datos de mercado de AirROI (octubre de 2025 a septiembre de 2026) y de Airbtics (septiembre de 2025 a agosto de 2026); tarifas de servicio de Airbnb; comisión de Booking.com; Código General de Impuestos, edición 2026 (en francés); ley 47-06 sobre la fiscalidad de las entidades locales (en francés). Los ejemplos numéricos son hipotéticos. Revisado por un jurista en octubre de 2026, todavía no por un asesor fiscal: para tu caso, consulta a un profesional.

La fórmula, en cuatro líneas

La rentabilidad se calcula siempre en el mismo orden:

1. Los ingresos brutos: el precio de las noches vendidas, más las tarifas de limpieza cobradas a los huéspedes. Las noches vendidas son tus noches abiertas a reserva multiplicadas por tu tasa de ocupación.
2. Menos las comisiones de las plataformas. En Airbnb, la mayoría de los anfitriones pagan ya una tarifa de servicio única del 15,5 %; esta modalidad es obligatoria para los anfitriones que usan un software de gestión (centro de ayuda de Airbnb). En Booking.com, la comisión es un porcentaje del importe total de la reserva, tarifa de limpieza incluida, que depende del país, del tipo de alojamiento y de tu contrato; no se aplica a los impuestos locales como la tasa turística (ayuda para partners de Booking.com).
3. Menos los gastos de explotación: limpieza, ropa de cama, suministros, internet, comunidad, mantenimiento, seguro y, si la tienes, la gestora.
4. Menos los impuestos, que dependen de la categoría de tus rentas: nuestra guía de la fiscalidad del alquiler de corta duración en Marruecos la detalla.

Dividido entre el coste total de la vivienda (compra, gastos de adquisición, obras y mobiliario), el ingreso bruto da el rendimiento bruto, y el resultado después de gastos, el rendimiento neto. Dos indicadores sirven para pilotar: el precio medio por noche vendida (ADR, *average daily rate*) y el ingreso por noche disponible (RevPAR), que combina precio y ocupación. Un RevPAR que sube es una vivienda que rinde más, ya sea por el precio o por la ocupación.

Los gastos que se olvidan

Las simulaciones demasiado optimistas casi siempre olvidan parte de esta lista:

• la limpieza y la ropa de cama en cada salida, y la reposición de la ropa, que se desgasta rápido a este ritmo de rotación;
• los consumibles: productos de bienvenida, jabón, papel, café;
• el agua, la electricidad, internet y la televisión, que siguen a tu nombre, aire acondicionado incluido en verano;
• los gastos de comunidad y el mantenimiento de la vivienda;
• el seguro: una póliza de hogar no cubre necesariamente un alquiler de pago por noches, pide a tu aseguradora una confirmación por escrito;
• las reparaciones y reposiciones de muebles, colchones y electrodomésticos;
• la gestora, si delegas: nuestro artículo sobre la comisión de una gestora de Airbnb explica cómo leerla;
• las noches bloqueadas para tus propias estancias u obras, que salen de tus noches abiertas;
• los impuestos locales. El impuesto de servicios municipales (« taxe de services communaux ») lo debe el propietario de un inmueble construido en zona urbana; para una vivienda alquilada no sujeta al impuesto de vivienda, se calcula sobre el importe total de los alquileres, al 10,5 % dentro del perímetro urbano o al 6,5 % en las demás zonas con plan de ordenación (ley 47-06, artículos 35 y 36). Su base para una vivienda alquilada por noches está por confirmar con tu municipio.

La tasa turística no es tuya: cuando se aplica, se suma al precio del alojamiento y se ingresa al municipio (ley 47-06, artículo 70). Sepárala de tus ingresos; nuestra guía de la tasa turística en Marruecos explica cuándo se aplica.

Un ejemplo completo, con cifras hipotéticas

Pongamos un piso de dos dormitorios que costó 1.200.000 MAD en total, comprado, amueblado y equipado, alquilado solo en Airbnb. Todos los importes son hipótesis para ilustrar el cálculo, no medias de mercado.

• Noches abiertas: 345 (20 noches bloqueadas para el propietario).
• Ocupación: 40 %, es decir 138 noches vendidas a 750 MAD de media, 103.500 MAD.
• Tarifas de limpieza cobradas: 50 estancias a 150 MAD, 7.500 MAD.
• Ingresos brutos: 111.000 MAD, un rendimiento bruto del 9,25 %.
• Tarifas de Airbnb al 15,5 %: 17.205 MAD.
• Gastos: limpieza y ropa de cama 10.000 MAD, consumibles 2.000 MAD, agua, electricidad e internet 12.000 MAD, comunidad 4.800 MAD, seguro 2.500 MAD, mantenimiento y reposiciones 6.000 MAD, en total 37.300 MAD.
• Resultado antes de impuestos: 56.495 MAD, un rendimiento neto del 4,7 % antes de impuestos.

Dos variantes muestran lo que de verdad pesa. Con un 50 % de ocupación al mismo precio y con estancias de la misma duración, el resultado antes de impuestos sube a unos 76.700 MAD, un 6,4 %: diez puntos de ocupación valen unos 1,7 puntos de rendimiento. A la inversa, si una gestora se queda con el 20 % de los alquileres netos de las tarifas de Airbnb, sin contar la limpieza, hay que restar unos 17.500 MAD: el resultado baja a 39.000 MAD, un 3,3 %, antes incluso de lo que cobre por la limpieza.

El precio de compra cuenta tanto como el alquiler: el mismo resultado en una vivienda pagada a 900.000 MAD daría un 6,3 % en lugar de un 4,7 %.

Las referencias de mercado por ciudad, y sus límites

Los proveedores de datos de mercado estiman ocupación y precios a partir de los calendarios públicos de los anuncios. En los doce meses de octubre de 2025 a septiembre de 2026, AirROI publicaba estas medias por anuncio activo, convertidas a dírhams a 9,24 MAD por dólar:

• Marrakech: en torno al 40 % de ocupación, 1.450 MAD por noche vendida, 150.700 MAD de ingresos anuales (AirROI).
• Esauira: en torno al 39 %, 1.040 MAD, 115.400 MAD (AirROI).
• Agadir: en torno al 38 %, 780 MAD, 78.200 MAD (AirROI).
• Rabat: en torno al 37 %, 880 MAD, 77.400 MAD (AirROI).
• Tánger: en torno al 36 %, 920 MAD, 80.400 MAD (AirROI).
• Casablanca: en torno al 35 %, 700 MAD, 57.400 MAD (AirROI).
• Fez: en torno al 31 %, 710 MAD, 62.900 MAD (AirROI).

Según la misma fuente, agosto es el mes más rentable en la mayoría de estas ciudades; Fez alcanza su máximo en abril y Rabat en julio, mientras que Marrakech tiene varios picos, en abril, en julio-agosto y en octubre.

Lee estas cifras como órdenes de magnitud. Mezclan estudios, riads y villas, y cuentan anuncios activos solo una parte del año. Sobre todo, varían de un proveedor a otro: para Marrakech, en un periodo casi idéntico, Airbtics publicaba una tasa de ocupación mediana del 58 % y un precio medio de 870 MAD por noche (Airbtics), donde AirROI medía un 40 % y 1.450 MAD. Media o mediana, anuncios incluidos, noches bloqueadas contadas o no: el método cambia el resultado. Para tu vivienda, parte de los anuncios comparables de tu barrio, con la misma capacidad y nivel, y luego de tu propio historial.

¿Corta duración o alquiler por años?

Retomemos el piso del ejemplo, alquilado sin amueblar por años a 5.000 MAD al mes (importe hipotético): 60.000 MAD de alquileres, unos 7.800 MAD de gastos a cargo del propietario (comunidad, mantenimiento, seguro), es decir 52.200 MAD antes de impuestos, un 4,35 % sobre la misma base de precio. Con un 40 % de ocupación y gestionada por ti, la corta duración apenas lo supera (4,7 %); delegada en una gestora, rinde menos (3,3 %); con un 50 % de ocupación, toma la delantera (6,4 %).

La elección, por tanto, no depende solo de la cifra:

• El tiempo. La corta duración exige llegadas, mensajes, limpiezas y seguimiento de precios todo el año. El alquiler por años, casi nada entre dos contratos.
• La regularidad. Un alquiler mensual llega cada mes; la corta duración sigue las temporadas, con meses flojos.
• El marco jurídico. Por encima de 30 días, el alquiler se rige por la ley 67-12 sobre los arrendamientos de vivienda, amueblada o no (artículo primero); por debajo, por las normas generales del Dahir de Obligaciones y Contratos y, según la vivienda, por la ley 80-14 sobre los alojamientos turísticos. Nuestra guía del alquiler de corta duración separa lo establecido de lo que sigue sin aclarar.
• Los impuestos. Una vivienda sin amueblar alquilada por años genera rendimientos inmobiliarios, con una reducción a tanto alzado del 40 % (CGI, artículo 64); la administración tributaria clasifica el alquiler amueblado por noches entre los rendimientos profesionales. El resultado después de impuestos puede invertirse: hazlo con un asesor.
• La comunidad. Unos estatutos de la comunidad o un administrador hostil pueden complicar la corta duración, nunca el alquiler por años.

Lo que sube o baja la rentabilidad

Para un precio de compra dado, cinco palancas marcan la diferencia:

• La ocupación y el precio, a la vez. Llenar barato desgasta la vivienda para poco margen. Nuestras guías para aumentar la tasa de ocupación y sobre la tarificación dinámica muestran cómo trabajar ambas.
• La duración media de las estancias. Cada estancia cuesta una limpieza: estancias de tres noches en lugar de dos reducen el coste por noche.
• Los canales. Más plataformas significan más demanda, pero cada canal tiene su comisión; un huésped que vuelve en directo no paga ninguna. Un channel manager evita las dobles reservas entre canales.
• La delegación. Una gestora libera tu tiempo y cuesta una parte de los alquileres: es una decisión, no un error. Para un propietario en el extranjero, es una de las tres formas de gestionar a distancia, junto con una persona de confianza sobre el terreno o un coanfitrión.
• El riesgo normativo. El marco de los pisos alquilados por noches sigue en debate, como explica nuestra guía del alquiler de corta duración: un nuevo texto, unos estatutos de comunidad o una práctica local pueden cambiar tus cifras.

Lo que sigue siendo incierto

• Las estadísticas de mercado: los proveedores privados difieren mucho, y no hemos encontrado estadísticas oficiales públicas sobre las viviendas alquiladas por particulares.
• La categoría fiscal de un piso alquilado por noches, rendimientos inmobiliarios o profesionales, que cambia el impuesto y por tanto el rendimiento neto.
• La base del impuesto de servicios municipales para una vivienda alquilada por noches y ocupada por su propietario parte del año.
• El marco normativo de los pisos enteros, que ningún texto propio regula con claridad a día de hoy, según nuestra lectura.

Seguir tu rentabilidad real

Una simulación no sustituye a tus cifras reales. En RentDari, cada reserva conserva su canal, su importe y su comisión, y cada gasto se vincula a un alojamiento. Los paneles de análisis calculan la ocupación, el precio medio, el ingreso por noche disponible y el neto después de gastos, alojamiento por alojamiento y por periodo, en la moneda de tu espacio, incluso para una estancia pagada en otra moneda. Antes de comprar o amueblar, el simulador de ingresos da un orden de magnitud para tu ciudad. El plan Gratuito incluye todas las funciones para un alojamiento.

En resumen

• Rentabilidad neta = ingresos de las noches vendidas, menos comisiones, gastos e impuestos, dividido entre el coste total de la vivienda.
• Las tarifas de Airbnb son del 15,5 % para la mayoría de los anfitriones; la comisión de Booking.com depende de tu contrato y se aplica también a la limpieza.
• Cuenta todos los gastos: limpieza, ropa de cama, suministros, comunidad, seguro, mantenimiento, noches bloqueadas e impuestos locales.
• Las medias de mercado (31 al 40 % de ocupación en siete grandes ciudades según AirROI, 58 % en Marrakech según Airbtics) son órdenes de magnitud, no promesas.
• Diez puntos de ocupación pesan más que la mayoría de los ahorros en gastos.
• Compara con el alquiler por años después de impuestos y contando tu tiempo.

Preguntas frecuentes

¿Cuál es la rentabilidad media de un Airbnb en Marruecos?

No existe una cifra fiable única. En los doce meses hasta septiembre de 2026, AirROI medía una ocupación media del 31 al 40 % y un precio medio de 700 a 1.450 MAD por noche en siete grandes ciudades; otros proveedores publican cifras distintas. El rendimiento depende sobre todo de tu precio de compra, tu ocupación y tus gastos.

¿Cómo se calcula el rendimiento de un alquiler de corta duración?

Divide el resultado anual (ingresos brutos menos comisiones y gastos) entre el coste total de la vivienda, con gastos de compra, obras y mobiliario incluidos, y multiplica por 100. Haz el cálculo antes y después de impuestos.

¿Airbnb rinde más que un alquiler por años?

No siempre. En nuestro ejemplo hipotético, la corta duración gestionada por uno mismo apenas supera al alquiler por años con un 40 % de ocupación, y queda por debajo una vez delegada en una gestora. Toma la delantera cuando suben la ocupación y el precio.

¿Los ingresos de Airbnb tributan en Marruecos?

Sí. Los alquileres de una vivienda situada en Marruecos tributan allí, residas o no en el país (CGI, artículo 23). El régimen depende de la categoría de tus rentas.

Para saber más

• Alquiler corto y ley Airbnb en Marruecos
• Aumentar la ocupación de tu Airbnb en Marruecos
• Tarificación dinámica de Airbnb en Marruecos
• Fiscalidad del alquiler corto en Marruecos
• Simulador de ingresos

Este artículo ofrece información general y ejemplos hipotéticos; no constituye asesoramiento de inversión ni fiscal. Haz validar tu proyecto por un profesional.