Rentabilité d'une location courte durée au Maroc : le calcul, les repères par ville et ce qui la fait varier

En bref : la rentabilité d'une location courte durée se mesure sur ce qui reste une fois tout payé : le prix des nuits vendues, moins les commissions des plateformes, les charges et l'impôt. Rapporté au prix du logement, ce net donne votre rendement. Il n'existe pas de chiffre unique pour le Maroc. Sur les douze mois d'octobre 2025 à septembre 2026, le fournisseur de données AirROI mesurait une occupation moyenne de 31 à 40 % selon la ville, dans les sept grandes villes que nous suivons, pour un prix moyen de 700 à 1 450 MAD par nuit vendue. Votre logement peut faire beaucoup mieux, ou moins bien : faites le calcul avec vos propres chiffres.

Ce guide donne la formule, les charges qu'on oublie, un exemple complet, les repères par ville et leurs limites, puis compare avec une location à l'année. Il complète notre dossier sur la location courte durée au Maroc, qui couvre le cadre légal.

Sources consultées en octobre 2026 : données de marché d'AirROI (octobre 2025 à septembre 2026) et d'Airbtics (septembre 2025 à août 2026) ; frais de service d'Airbnb ; commission de Booking.com ; Code général des impôts, édition 2026 ; loi n° 47-06 sur la fiscalité des collectivités locales. Les exemples chiffrés sont hypothétiques. Relu par un juriste en octobre 2026, pas encore par un expert-comptable : pour votre cas, consultez un professionnel.

La formule, en quatre lignes

La rentabilité se calcule toujours dans le même ordre :

1. Le revenu brut : le prix des nuits vendues, plus les frais de ménage facturés aux voyageurs. Les nuits vendues, ce sont vos nuits ouvertes à la réservation multipliées par votre taux d'occupation.
2. Moins les commissions des plateformes. Chez Airbnb, la plupart des hôtes paient désormais des frais de service uniques de 15,5 % ; cette formule est obligatoire pour les hôtes qui passent par un logiciel de gestion (centre d'aide Airbnb). Chez Booking.com, la commission est un pourcentage du montant total de la réservation, frais de ménage compris, qui dépend du pays, du type d'hébergement et de votre contrat ; elle ne porte pas sur les taxes locales comme la taxe de séjour (aide aux partenaires Booking.com).
3. Moins les charges d'exploitation : ménage, linge, énergie, internet, syndic, entretien, assurance, conciergerie le cas échéant.
4. Moins l'impôt, qui dépend de la catégorie de vos revenus : notre guide de la fiscalité de la location courte durée au Maroc la détaille.

Rapporté au prix total du logement (achat, frais d'acquisition, travaux et ameublement), le revenu brut donne le rendement brut, et le résultat après charges le rendement net. Deux indicateurs servent à piloter : le prix moyen par nuit vendue (ADR, pour *average daily rate*) et le revenu par nuit disponible (RevPAR), qui combine prix et occupation. Un RevPAR qui monte, c'est un logement qui rapporte plus, que ce soit par le prix ou par le remplissage.

Les charges qu'on oublie

Les simulations trop belles oublient presque toujours une partie de cette liste :

• le ménage et le linge à chaque départ, et le renouvellement du linge, qui s'use vite au rythme des rotations ;
• les consommables : produits d'accueil, savon, papier, café ;
• l'eau, l'électricité, internet et la télévision, qui restent à votre nom, climatisation comprise en été ;
• les charges de copropriété et l'entretien des parties privatives ;
• l'assurance : un contrat multirisque habitation ne couvre pas forcément une location payante à la nuit, demandez une confirmation écrite à votre assureur ;
• les réparations et le remplacement du mobilier, de la literie et de l'électroménager ;
• la conciergerie, si vous déléguez : notre article sur la commission d'une conciergerie Airbnb explique comment la lire ;
• les nuits bloquées pour vos propres séjours ou des travaux, qui sortent de vos nuits ouvertes ;
• les taxes locales. La taxe de services communaux est due par le propriétaire d'un immeuble bâti en zone urbaine ; pour un logement loué non soumis à la taxe d'habitation, elle porte sur le montant global des loyers, au taux de 10,5 % en périmètre urbain ou 6,5 % dans les autres zones dotées d'un plan d'aménagement (loi n° 47-06, articles 35 et 36). Son assiette pour un logement loué à la nuit reste à confirmer avec votre commune.

La taxe de séjour, elle, ne vous appartient pas : quand elle est due, elle s'ajoute au prix d'hébergement et se reverse à la commune (loi n° 47-06, article 70). Isolez-la de vos revenus ; notre guide de la taxe de séjour au Maroc explique quand elle s'applique.

Un exemple complet, chiffres hypothétiques

Prenons un appartement de deux chambres, acheté, meublé et équipé pour 1 200 000 MAD au total, loué uniquement sur Airbnb. Tous les montants qui suivent sont des hypothèses pour illustrer le calcul, pas des moyennes de marché.

• Nuits ouvertes : 345 (20 nuits bloquées pour le propriétaire).
• Occupation : 40 %, soit 138 nuits vendues à 750 MAD en moyenne, 103 500 MAD.
• Frais de ménage facturés : 50 séjours à 150 MAD, 7 500 MAD.
• Revenu brut : 111 000 MAD, soit un rendement brut de 9,25 %.
• Frais Airbnb à 15,5 % : 17 205 MAD.
• Charges : ménage et linge 10 000 MAD, consommables 2 000 MAD, eau, électricité et internet 12 000 MAD, syndic 4 800 MAD, assurance 2 500 MAD, entretien et remplacements 6 000 MAD, soit 37 300 MAD.
• Résultat avant impôt : 56 495 MAD, soit un rendement net de 4,7 % avant impôt.

Deux variantes montrent ce qui pèse vraiment. À 50 % d'occupation au même prix, avec des séjours de même durée, le résultat avant impôt monte à environ 76 700 MAD, soit 6,4 % : dix points d'occupation valent environ 1,7 point de rendement. À l'inverse, si une conciergerie prend 20 % des loyers nets des frais Airbnb, hors frais de ménage, il faut retirer environ 17 500 MAD : le résultat tombe à 39 000 MAD, soit 3,3 %, avant même son éventuelle facturation du ménage.

Le prix d'achat compte autant que le loyer : le même résultat sur un logement payé 900 000 MAD donnerait 6,3 % au lieu de 4,7 %.

Les repères de marché par ville, et leurs limites

Les fournisseurs de données de marché estiment occupation et prix à partir des calendriers publics des annonces. Sur les douze mois d'octobre 2025 à septembre 2026, AirROI publiait ces moyennes par annonce active, converties en dirhams à 9,24 MAD pour un dollar :

• Marrakech : environ 40 % d'occupation, 1 450 MAD par nuit vendue, 150 700 MAD de revenu annuel (AirROI).
• Essaouira : environ 39 %, 1 040 MAD, 115 400 MAD (AirROI).
• Agadir : environ 38 %, 780 MAD, 78 200 MAD (AirROI).
• Rabat : environ 37 %, 880 MAD, 77 400 MAD (AirROI).
• Tanger : environ 36 %, 920 MAD, 80 400 MAD (AirROI).
• Casablanca : environ 35 %, 700 MAD, 57 400 MAD (AirROI).
• Fès : environ 31 %, 710 MAD, 62 900 MAD (AirROI).

Selon la même source, août est le mois le plus rentable dans la plupart de ces villes ; Fès culmine en avril et Rabat en juillet, tandis que Marrakech connaît plusieurs pics, en avril, en juillet-août et en octobre.

Lisez ces chiffres comme des ordres de grandeur. Ils mélangent studios, riads et villas, et comptent des annonces actives une partie de l'année seulement. Surtout, ils varient d'un fournisseur à l'autre : pour Marrakech, sur une période presque identique, Airbtics publiait un taux d'occupation médian de 58 % et un prix moyen de 870 MAD par nuit (Airbtics), là où AirROI mesurait 40 % et 1 450 MAD. Moyenne ou médiane, annonces retenues, nuits bloquées comptées ou non : la méthode change le résultat. Pour votre logement, partez des annonces comparables de votre quartier, à capacité et à niveau égaux, puis de votre propre historique.

Location courte durée ou location à l'année ?

Reprenons l'appartement de l'exemple, loué vide à l'année 5 000 MAD par mois (montant hypothétique) : 60 000 MAD de loyers, environ 7 800 MAD de charges restées au propriétaire (syndic, entretien, assurance), donc 52 200 MAD avant impôt, soit 4,35 % sur la même base de prix. À 40 % d'occupation et gérée par vous-même, la courte durée fait à peine mieux (4,7 %) ; déléguée à une conciergerie, elle fait moins bien (3,3 %) ; à 50 % d'occupation, elle prend l'avantage (6,4 %).

Le choix ne se joue donc pas que sur le chiffre :

• Le temps. La courte durée demande des arrivées, des messages, des ménages et un suivi des prix toute l'année. La location à l'année, presque rien entre deux baux.
• La régularité. Un loyer mensuel arrive chaque mois ; la courte durée suit les saisons, avec des mois creux.
• Le cadre juridique. Au-delà de 30 jours, la location relève de la loi n° 67-12 sur les baux d'habitation, meublés ou non (article premier) ; en dessous, des règles générales du Dahir des obligations et contrats et, selon le logement, de la loi n° 80-14 sur les hébergements touristiques. Notre dossier sur la location courte durée fait le point sur ce qui est établi et ce qui reste flou.
• L'impôt. Un logement vide loué à l'année relève des revenus fonciers, avec un abattement forfaitaire de 40 % (CGI, article 64) ; la location meublée à la nuit est rangée par la DGI dans les revenus professionnels. Le résultat après impôt peut donc s'inverser : faites le calcul avec un comptable.
• La copropriété. Un règlement de copropriété ou un syndic hostile peut compliquer la courte durée, jamais la location à l'année.

Ce qui fait monter ou baisser la rentabilité

À prix d'achat donné, cinq leviers font la différence :

• L'occupation et le prix, ensemble. Remplir à bas prix use le logement pour peu de marge. Notre guide pour augmenter son taux d'occupation et celui de la tarification dynamique montrent comment travailler les deux.
• La durée moyenne des séjours. Chaque séjour coûte un ménage : des séjours de trois nuits au lieu de deux réduisent les coûts par nuit.
• Les canaux. Plus de plateformes, c'est plus de demande, mais chaque canal a sa commission ; un voyageur qui revient en direct n'en paie aucune. Un channel manager évite la double réservation entre canaux.
• La délégation. Une conciergerie libère votre temps et coûte une part des loyers : c'est un arbitrage, pas une erreur. Pour un propriétaire à l'étranger, c'est l'une des trois façons de gérer à distance, avec un relais sur place ou un co-hôte.
• Le risque réglementaire. Le cadre des appartements loués à la nuit reste en discussion, comme l'explique notre dossier sur la location courte durée : un nouveau texte, un règlement de copropriété ou une pratique locale peut modifier vos chiffres.

Ce qui reste incertain

• Les statistiques de marché : les fournisseurs privés divergent nettement, et nous n'avons pas trouvé de statistique officielle publique sur les logements loués par des particuliers.
• La catégorie fiscale d'un appartement loué à la nuit, revenus fonciers ou professionnels, qui change l'impôt et donc le rendement net.
• L'assiette de la taxe de services communaux d'un logement loué à la nuit et occupé par son propriétaire une partie de l'année.
• Le cadre réglementaire des appartements entiers, qu'aucun texte propre ne règle clairement à ce jour selon notre lecture.

Suivre sa rentabilité réelle

Une simulation ne remplace pas vos vrais chiffres. Dans RentDari, chaque réservation garde son canal, son montant et sa commission, et chaque dépense est rattachée à un logement. Les tableaux d'analyse en tirent l'occupation, le prix moyen, le revenu par nuit disponible et le net après dépenses, logement par logement et par période, dans la devise de votre espace, même pour un séjour payé dans une autre devise. Avant d'acheter ou de meubler, le simulateur de revenus donne un ordre de grandeur pour votre ville. Le plan Gratuit inclut toutes les fonctionnalités pour un logement.

En résumé

• Rentabilité nette = revenu des nuits vendues, moins commissions, charges et impôt, rapporté au prix total du logement.
• Les frais Airbnb sont de 15,5 % pour la plupart des hôtes ; la commission Booking.com dépend de votre contrat et porte aussi sur les frais de ménage.
• Comptez toutes les charges : ménage, linge, énergie, syndic, assurance, entretien, nuits bloquées et taxes locales.
• Les moyennes de marché (31 à 40 % d'occupation dans sept grandes villes selon AirROI, 58 % à Marrakech selon Airbtics) sont des ordres de grandeur, pas des promesses.
• Dix points d'occupation pèsent plus que la plupart des économies de charges.
• Comparez avec une location à l'année après impôt et en comptant votre temps.

Questions fréquentes

Quelle est la rentabilité moyenne d'un Airbnb au Maroc ?

Il n'existe pas de chiffre fiable unique. Sur les douze mois à fin septembre 2026, AirROI mesurait une occupation moyenne de 31 à 40 % et un prix moyen de 700 à 1 450 MAD par nuit dans sept grandes villes ; d'autres fournisseurs publient des chiffres différents. Le rendement dépend surtout de votre prix d'achat, de votre occupation et de vos charges.

Comment calculer le rendement d'une location courte durée ?

Divisez le résultat annuel (revenu brut moins commissions et charges) par le prix total du logement, frais d'achat, travaux et ameublement compris, puis multipliez par 100. Faites le calcul avant et après impôt.

Airbnb rapporte-t-il plus qu'une location à l'année ?

Pas toujours. Dans notre exemple hypothétique, la courte durée gérée soi-même ne dépasse la location à l'année que de peu à 40 % d'occupation, et passe en dessous une fois déléguée à une conciergerie. Elle prend l'avantage quand l'occupation et le prix montent.

Les revenus Airbnb sont-ils imposables au Maroc ?

Oui. Les loyers d'un logement situé au Maroc y sont imposables, que vous y résidiez ou non (CGI, article 23). Le régime dépend de la catégorie de vos revenus.

Pour aller plus loin

• Location courte durée et loi Airbnb au Maroc
• Augmenter son taux d'occupation Airbnb au Maroc
• Tarification dynamique Airbnb au Maroc
• Fiscalité de la location courte durée au Maroc
• Simulateur de revenus

Cet article donne des informations générales et des exemples hypothétiques ; il ne constitue ni un conseil en investissement, ni un conseil fiscal. Faites valider votre projet par un professionnel.