Fiscalité de la location courte durée au Maroc : revenus fonciers ou professionnels, ce que disent les textes en 2026

Les loyers d'une location courte durée sont imposables au Maroc, que vous y viviez ou non. Avant toute question de taux, une seule décide de presque tout : vos loyers sont-ils des revenus fonciers, comme ceux d'un appartement vide loué à l'année, ou des revenus professionnels, comme ceux d'une activité d'hébergement ?

Le Code général des impôts (CGI) ne cite ni Airbnb ni Booking.com. Il range les loyers dans les revenus fonciers « lorsqu'ils n'entrent pas dans la catégorie des revenus professionnels » (article 61), et la Direction générale des impôts (DGI) place la location en meublé dans les revenus professionnels.

Ce guide reprend les règles de 2026 pour un propriétaire résident comme pour un Marocain résidant à l'étranger (MRE), puis liste ce que les textes ne tranchent pas. Il complète notre dossier sur la location courte durée au Maroc.

Informations vérifiées en octobre 2026 à partir des textes officiels : Code général des impôts, édition 2026 de la DGI (qui intègre la loi de finances n° 50-25 pour 2026) ; notes de la DGI sur les lois de finances 2023 (note circulaire n° 733) et 2025 ; note circulaire n° 717 ; loi n° 114-13 et décrets n° 2-15-263 et n° 2-15-303 (auto-entrepreneur) ; décret n° 2-08-124 (contribution professionnelle unique) ; loi n° 47-06 consolidée ; loi n° 80-14 ; convention fiscale franco-marocaine du 29 mai 1970.

Revenus fonciers ou professionnels : ce qui fait la différence

L'article 22 du CGI 2026 distingue six catégories de revenus. Deux concernent la location :

• Les revenus fonciers : les loyers des immeubles, « lorsqu'ils n'entrent pas dans la catégorie des revenus professionnels » (article 61-I).
• Les revenus professionnels : les bénéfices des professions commerciales, industrielles, artisanales et libérales, ou « de toute profession autre » (article 30).

Le code s'arrête là. C'est la note circulaire n° 717 de la DGI, d'avril 2011, qui trace la frontière : elle exclut des revenus fonciers, parce qu'ils sont professionnels, « les revenus afférents à la sous location, à la location en meublé et à la location d'un fonds de commerce ». Elle assimile aussi à des professions commerciales « les locations portant sur les locaux meublés ou garnis ».

La loi n° 80-14 va dans le même sens pour les activités qu'elle encadre : l'établissement d'hébergement touristique y est un « établissement à caractère commercial » (article 2). Un riad ou une maison d'hôtes autorisés exercent donc une activité commerciale, avec des obligations propres comme la déclaration des voyageurs.

Pour un appartement ou une villa loués à la nuit, meublés, avec ménage et linge entre deux séjours, la lecture de la DGI mène aux revenus professionnels. Un logement vide loué à l'année reste un revenu foncier. La catégorie ne se choisit pas : elle découle de la façon dont vous louez. Une réserve : une note circulaire exprime la position de l'administration, pas la loi, et celle-ci date de 2011.

Si vos loyers sont des revenus fonciers : abattement de 40 % et barème

Depuis la loi de finances 2023, ce régime fonctionne en quatre temps :

1. Le revenu brut est le total des loyers encaissés, augmenté des dépenses du propriétaire mises à la charge du locataire et diminué des charges que le propriétaire supporte pour le compte des locataires (article 64-I). La note circulaire n° 733 cite parmi ces dernières l'eau, l'éclairage des parties communes, les produits d'entretien ou les frais de syndic.
2. Un abattement forfaitaire de 40 % s'applique sur ce brut (article 64-II). Le CGI ne prévoit pas de déduire en plus vos frais réels, comme les travaux ou les intérêts d'emprunt.
3. Le revenu net s'ajoute à vos autres revenus et le tout passe au barème progressif par tranches de l'article 73-I, applicable depuis le 1er janvier 2025 : 0 % jusqu'à 40 000 MAD, puis 10 % jusqu'à 60 000 MAD, 20 % jusqu'à 80 000 MAD, 30 % jusqu'à 100 000 MAD, 34 % jusqu'à 180 000 MAD et 37 % au-delà.
4. La déclaration du revenu global et le paiement se font avant le 1er mars de l'année suivante (articles 82 et 173-I). Pour chaque bien, elle indique son adresse, son numéro de taxe de services communaux, les montants brut et net et le nom de chaque locataire.

Exemple purement hypothétique : 100 000 MAD de loyers dans l'année, aucune charge pour le compte des locataires, aucun autre revenu. Le revenu net est de 60 000 MAD ; l'impôt, nul sur les 40 000 premiers dirhams et de 10 % sur les 20 000 suivants, est de 2 000 MAD avant réduction pour charges de famille. Avec un salaire, ces 60 000 MAD tomberaient dans des tranches plus hautes.

La retenue à la source ne vise qu'un cas : un locataire personne morale, ou professionnel imposé au résultat net réel ou simplifié, qui vous verse plus de 40 000 MAD de loyers par an. Il retient 10 % si le brut annuel est inférieur à 120 000 MAD, 15 % à partir de ce montant (articles 73-II et 160 bis). Cette retenue s'impute sur l'impôt calculé au barème ; depuis 2025, vous pouvez opter pour un taux libératoire de 20 % qui vous dispense de déclarer ces loyers (articles 64-IV et 86-6°). C'est le cas d'une conciergerie en société qui vous loue le logement pour le sous-louer elle-même. Vos voyageurs, eux, ne retiennent rien.

Si vos loyers sont des revenus professionnels : trois régimes

Une activité professionnelle commence par une déclaration d'existence au service local des impôts, dans les 30 jours (article 148). Trois régimes sont ensuite possibles :

• Le résultat net réel, régime de droit commun : vous êtes imposé sur le bénéfice, recettes moins charges de l'activité, ce qui suppose une comptabilité (article 145). Sur option et sous des plafonds de chiffre d'affaires, le résultat net simplifié allège ces obligations (article 39). Le bénéfice passe au même barème, la déclaration se fait avant le 1er mai (article 82), et une cotisation minimale reste due même sans bénéfice (article 144).
• La contribution professionnelle unique (CPU), sur option, jusqu'à 500 000 MAD de chiffre d'affaires annuel pour une prestation de services (2 000 000 MAD pour une activité commerciale), avec affiliation à l'assurance maladie obligatoire (article 41). L'impôt est de 10 % du chiffre d'affaires multiplié par un coefficient par profession, plus un droit complémentaire de 1 200 à 14 400 MAD par an (articles 40 et 73-II-B-6°), déclaré avant le 1er avril (article 82 quater).
• L'auto-entrepreneur (loi n° 114-13), jusqu'à 200 000 MAD de chiffre d'affaires encaissé par an pour une prestation de services : 1 % de ce chiffre d'affaires plus un droit complémentaire (article 73-III), déclarés et payés chaque mois ou chaque trimestre (article 82 bis).

Ces deux derniers régimes acceptent-ils la location courte durée ? Les textes ne le disent pas. Le tableau des coefficients de la CPU ne nomme pas la location meublée : il prévoit 20 % pour la « location de biens meubles », c'est-à-dire d'objets, et 25 % pour les « autres activités de location et de gestion ». Et le décret n° 2-08-124, modifié en 2021, exclut de la CPU notamment les hôteliers et les administrateurs de biens, selon notre lecture de sa version arabe.

Pour l'auto-entrepreneur, la liste des activités éligibles (décret n° 2-15-303) cite « l'hébergement touristique et autres formes d'hébergement », selon notre traduction de la version arabe, mais le décret n° 2-15-263 exclut les hôteliers. Un appartement loué sur Airbnb n'apparaît dans aucun de ces textes : interrogez par écrit votre service des impôts avant de vous inscrire.

Nouveauté de la loi de finances 2026 : une société, ou un professionnel au résultat net réel ou simplifié, qui verse des loyers à un bailleur lui-même imposé à l'un de ces deux régimes retient 5 % à la source, imputables sur l'impôt du bailleur (articles 15 ter, 73-II-A et 157).

TVA, taxe professionnelle et taxe de services communaux

La TVA. Le CGI y soumet « les opérations d'hébergement » et les locations de « locaux meublés ou garnis » (article 89-I). L'hébergement est taxé à 10 % (article 99-B), la location meublée au taux normal de 20 % (article 99-A). La note circulaire n° 717 range les « chambres meublées » dans l'hébergement, sans dire où se place un appartement entier.

Les prestataires personnes physiques dont le chiffre d'affaires annuel ne dépasse pas 500 000 MAD sont exonérés, sans droit à déduction (article 91-II-3°). Mais la note de 2011, qui commentait une rédaction antérieure de l'article, refusait cette exonération aux « personnes donnant en location des locaux meublés ou garnis » ; nous n'avons trouvé aucune position plus récente. Si vous êtes assujetti, la déclaration est trimestrielle tant que le chiffre d'affaires taxable reste sous 1 000 000 MAD (article 108).

La taxe professionnelle. Elle vise toute personne qui exerce une activité professionnelle (article 5 de la loi n° 47-06), sur la valeur locative des locaux utilisés, à 10, 20 ou 30 % selon la classe de l'activité (articles 7 et 9). Une activité nouvelle en est exonérée cinq ans (article 6-II), et les contribuables à la CPU en sont exonérés (article 6-I-A-25°).

La taxe de services communaux. Le propriétaire d'un immeuble bâti en zone urbaine ou assimilée la doit (article 33). Pour un logement loué non soumis à la taxe d'habitation, elle porte sur le montant global des loyers ; sinon, sur la valeur locative retenue pour la taxe d'habitation ou professionnelle (article 35). Son taux est de 10,5 % en périmètre urbain, 6,5 % dans les autres zones dotées d'un plan d'aménagement (article 36).

La taxe de séjour, enfin, est un prélèvement communal distinct, payé par le voyageur et reversé par l'exploitant ; notre guide de la taxe de séjour au Maroc la détaille.

Non-résidents et MRE : les mêmes règles, plus la convention fiscale

Un propriétaire qui n'a pas son domicile fiscal au Maroc y est imposé sur ses revenus de source marocaine, dont les loyers d'un logement situé au Maroc (article 23-I). Votre domicile fiscal est au Maroc si vous y avez votre foyer d'habitation permanent, le centre de vos intérêts économiques, ou si vous y séjournez plus de 183 jours sur 365 (article 23-II). Nous n'avons trouvé dans le CGI aucun régime propre aux MRE pour les loyers : les règles de ce guide s'appliquent.

Votre pays de résidence peut aussi vouloir les imposer ; la convention fiscale entre les deux États répartit ce droit. La convention franco-marocaine du 29 mai 1970 prévoit que « les revenus des biens immobiliers […] ne sont imposables que dans l'Etat où ces biens sont situés » (article 9). La France les exclut alors de votre base imposable, mais peut en tenir compte pour le taux de vos autres revenus (article 25). Pour un autre pays, lisez la convention concernée.

Attention aussi à la revente. L'exonération de la plus-value sur l'habitation principale occupée depuis au moins cinq ans couvre « le logement que les marocains résidents à l'étranger conservent au titre de leur habitation au Maroc », mais seulement « tant qu'elle n'a pas été louée » (article 63-II-B). Louer ce logement l'été peut donc coûter l'exonération, et le texte ne distingue pas quelques semaines de location d'un bail à l'année.

Le calendrier des déclarations

• Dans les 30 jours du début d'une activité professionnelle : déclaration d'existence (article 148).
• Avant le 1er mars : revenu global et paiement pour des revenus fonciers de l'année précédente (articles 82 et 173-I).
• Avant le 1er avril : chiffre d'affaires de l'année précédente en CPU, avec paiement à cette date ou, sur option, en quatre acomptes trimestriels (articles 82 quater et 173-I).
• Avant le 1er mai : revenu global pour des revenus professionnels au résultat net réel ou simplifié (article 82).
• Chaque mois ou trimestre en auto-entrepreneur, avant la fin du mois suivant (article 82 bis).
• Chaque trimestre pour la TVA si vous y êtes assujetti et sous 1 000 000 MAD de chiffre d'affaires taxable, avant le 20 du premier mois du trimestre suivant, ou avant la fin de ce mois en télédéclaration (articles 108 et 111).

Ce qui reste flou

• La catégorie d'un appartement loué sur Airbnb par un particulier. Le CGI ne définit pas la location meublée, et nous n'avons trouvé ni texte de la DGI postérieur à 2011 ni décision publiée sur les locations par plateforme.
• La commission de la plateforme. En revenus fonciers, le brut est « le montant brut total des loyers » : le texte ne dit pas s'il se calcule avant ou après la commission d'Airbnb ou de Booking.com.
• Le nom de chaque locataire. La déclaration des revenus fonciers l'exige (article 82) ; rien n'explique comment faire pour des dizaines de voyageurs par an.
• La TVA d'un loueur en meublé : l'exonération sous 500 000 MAD, et le taux, 10 % ou 20 %, pour un appartement entier.
• L'accès à l'auto-entrepreneur et à la CPU, vu plus haut. La loi n° 114-13 impose en outre de remplir les conditions légales d'exercice de l'activité (article 7), ce qui pourrait renvoyer aux autorisations de la loi n° 80-14.
• La taxe de services communaux d'un logement loué à la nuit et occupé par son propriétaire une partie de l'année.
• La convention fiscale d'une activité professionnelle. Des loyers traités comme bénéfices d'entreprise pourraient relever de l'article 10 de la convention franco-marocaine, qui vise les entreprises commerciales, plutôt que de l'article 9.

Sur ces points, demandez une réponse écrite à votre service local des impôts, et faites valider votre situation par un expert-comptable avant votre première déclaration.

Des chiffres propres, quel que soit le régime

Foncier ou professionnel, il vous faut les mêmes données, logement par logement et année par année :

• les loyers encaissés, séjour par séjour, avec la plateforme, le brut, la commission et le net versé ;
• les dépenses (ménage, linge, eau, électricité, internet, syndic, réparations) et leurs justificatifs ;
• les contrats signés avec les voyageurs (voir notre article sur le contrat de location courte durée au Maroc), et vos factures si vous en émettez ;
• la taxe de séjour collectée, à isoler de vos loyers.

Dans RentDari, chaque réservation garde son canal, son montant et sa commission, et chaque dépense est rattachée à un logement. Les tableaux d'analyse en tirent revenus, dépenses et net par logement et par période, et les relevés de gestion d'une conciergerie se téléchargent en PDF ou en Excel. RentDari ne déclare rien à l'administration fiscale et ne choisit pas votre régime : il vous donne des chiffres propres pour votre comptable.

Pour estimer ce qu'un logement peut rapporter avant impôt, le simulateur de revenus donne un ordre de grandeur.

Questions fréquentes

Dois-je déclarer mes revenus Airbnb au Maroc ?

Oui. Les loyers d'un logement situé au Maroc y sont imposables, que vous y résidiez ou non (article 23 du CGI). Le CGI ne prévoit aucune retenue de l'impôt par les plateformes : la déclaration vous revient.

Puis-je choisir entre revenus fonciers et revenus professionnels ?

Non. Selon la doctrine de la DGI, la location en meublé relève des revenus professionnels, un logement vide loué à l'année des revenus fonciers.

Quel est le taux d'imposition d'une location Airbnb ?

Il n'y a pas de taux unique. En revenus fonciers comme au résultat net réel, le revenu net passe au barème progressif, de 0 % à 37 %. La CPU et l'auto-entrepreneur ont leurs propres taux, si votre activité y est admise.

Je suis MRE : suis-je imposé deux fois ?

Le Maroc impose les loyers d'un bien situé au Maroc, puis votre pays de résidence applique la convention fiscale. Pour la France, ces revenus ne sont imposables qu'au Maroc (article 9), la France pouvant en tenir compte pour le taux de vos autres revenus.

Cet article est une information générale sur la fiscalité marocaine, à jour à la date indiquée ; il ne constitue pas un conseil juridique ou fiscal. Votre régime, vos taux et vos obligations se vérifient auprès de l'administration fiscale ou d'un expert-comptable.