Location courte durée au Maroc : la loi, la fiscalité et les démarches

Louer un logement à la nuit au Maroc, sur Airbnb, sur Booking.com ou en direct, n'est pas interdit. Mais il n'existe pas de « loi Airbnb » : les règles se répartissent entre la loi n° 80-14 sur les hébergements touristiques, le Dahir des obligations et contrats, la fiscalité, le statut de la copropriété et les consignes des autorités locales.

Tout dépend d'abord de ce que vous louez. Un riad ou une maison d'hôtes entre clairement dans la loi 80-14 : autorisation, assurance, déclaration des clients. Un appartement entier loué par un particulier n'entre clairement dans aucune de ses catégories, ce qui ne dispense ni de déclarer ses revenus, ni de respecter le règlement de copropriété, ni de suivre les consignes locales.

Ce guide sépare, sujet par sujet, ce qui est écrit de ce qui ne l'est pas, et renvoie à nos guides détaillés.

Informations vérifiées en octobre 2026 à partir des textes officiels : loi n° 80-14 relative aux établissements touristiques et aux autres formes d'hébergement touristique, décrets n° 2-23-441 et n° 2-15-865 pris pour son application, loi n° 47-06 modifiée par la loi n° 07-20, Dahir des obligations et contrats, lois n° 67-12, 43-20 et 18-00.

Ce qu'on appelle location courte durée au Maroc

Le droit marocain ne définit pas la « location courte durée » : nous n'avons trouvé aucun texte qui en fasse une catégorie juridique. On désigne ainsi la location d'un logement meublé, à la nuit ou à la semaine, à des voyageurs de passage. Deux repères décident de presque tout :

• La durée. Jusqu'à 30 jours, la location relève des règles générales du Dahir des obligations et contrats ; au-delà, de la loi 67-12 sur les baux d'habitation, meublés ou non.
• La nature de l'hébergement. Les établissements et « autres formes d'hébergement touristique » de la loi 80-14 ont un régime précis ; ce qui n'entre dans aucune de ces catégories reste en zone grise.

Trois situations reviennent :

• le riad ou la maison d'hôtes exploités commercialement, établissements d'hébergement touristique auxquels la loi 80-14 s'applique entièrement ;
• une ou plusieurs chambres louées dans le logement où l'on vit, c'est-à-dire l'hébergement chez l'habitant, prévu par la même loi ;
• un appartement ou une villa entiers qui ne sont pas la résidence de l'hôte, un cas fréquent sur Airbnb, et le moins clairement visé par les textes.

Propriétaire, locataire qui sous-loue ou conciergerie : les obligations suivent le logement. Notre guide pour créer une conciergerie Airbnb à Marrakech montre comment les répartir dans le mandat de gestion.

Le cadre légal : ce que couvre la loi 80-14

La loi n° 80-14 (Bulletin officiel n° 6404 du 15 octobre 2015) définit l'établissement d'hébergement touristique comme un établissement « à caractère commercial » qui fournit à une clientèle de passage ou de séjour l'hébergement et, en tout ou partie, la restauration et l'animation (article 2). Elle en énumère neuf types : hôtel, hôtel club, résidence de tourisme, maison d'hôtes, riad, kasbah, gîte, pension et camping (article 3). Son article 29 ajoute trois « autres formes » : le bivouac, l'hébergement chez l'habitant et l'hébergement alternatif.

Ouvrir un établissement suppose une autorisation d'exploitation, accordée après un classement provisoire et la souscription d'une assurance (article 5). Le décret n° 2-23-441 du 13 juillet 2023, dont la traduction française a paru au Bulletin officiel du 4 décembre 2025, fixe le parcours :

1. le dossier est déposé par voie électronique au centre régional d'investissement (CRI) ;
2. le représentant du ministère du Tourisme visite les lieux : il faut respecter 100 % des normes obligatoires de la catégorie et au moins 70 % des points des normes complémentaires ;
3. après avis favorable de la commission régionale unifiée d'investissement, le classement provisoire est prononcé, et le gouverneur délivre l'autorisation une fois la copie du contrat d'assurance déposée ;
4. l'exploitant notifie l'ouverture dans les soixante jours qui la suivent (article 6 de la loi), puis une commission régionale visite l'établissement pour le classement d'exploitation, valable sept ans et renouvelable par périodes de cinq ans.

Ouvrir un établissement ou exploiter une autre forme d'hébergement touristique sans autorisation est puni de 50 000 à 500 000 dirhams d'amende (article 43).

Riads, maisons d'hôtes et hébergement chez l'habitant

Riads et maisons d'hôtes. Le riad est une maison d'architecture et de décoration traditionnelles marocaines qui offre l'hébergement et, accessoirement, la restauration et l'animation ; la maison d'hôtes, un établissement commercial en forme de villa ou de maison, à la capacité en chambres encadrée. Tous deux suivent le parcours CRI, classement et autorisation ci-dessus ; le décret classe le riad de 3 étoiles à luxe et la maison d'hôtes de 1 à 5 étoiles.

Hébergement chez l'habitant. Un particulier accueille des touristes « dans l'habitation où il élit domicile », dans la limite d'un nombre de chambres fixé par voie réglementaire (article 29). Le décret de 2023 en organise l'autorisation (articles 60 à 65) :

• la demande se dépose, contre récépissé, auprès de l'autorité locale ;
• le dossier comprend notamment la carte d'identité électronique du responsable, le contrat d'assurance, des photos des chambres et des espaces communs, le permis d'habiter ou un certificat d'ingénieur sur la sécurité du bâtiment, et le cahier des charges signé ;
• après visite du représentant du Tourisme, l'autorité locale répond dans les 30 jours du dépôt ;
• l'autorisation vaut cinq ans, renouvelable, et des contrôles peuvent avoir lieu pendant sa validité.

Le nombre maximum de chambres et le modèle du cahier des charges sont renvoyés à des arrêtés conjoints de l'Intérieur et du Tourisme, que nous n'avons pas trouvés publiés : demandez-les à l'autorité locale.

Et un appartement loué par un particulier ?

Aucun texte ne règle ce cas, pourtant fréquent. Un appartement entier qui n'est pas la résidence de son propriétaire n'est ni un établissement de l'article 3, ni un hébergement chez l'habitant, qui suppose que l'hôte vive sur place. C'est notre lecture des articles 3 et 29 ; selon la presse, les autorités reconnaissaient elles-mêmes en avril 2024 que la plupart de ces locations échappaient au cadre touristique. Le décret 2-23-441 ne contient d'ailleurs aucune règle propre aux appartements : ni catégorie « meublé de tourisme », ni plafond de 120 nuits par an, contrairement à ce qu'affirment plusieurs sites.

Échapper à la loi 80-14 ne veut pas dire échapper à toute règle. Un juriste cité par la presse en juillet 2026 estime que ces meublés relèvent du dahir du 11 janvier 1932 sur les meublés, qui imposerait de déclarer l'activité et d'enregistrer les locataires ; nous n'avons pas pu lire ce texte. Les autorités locales donnent aussi leurs propres consignes, comme à Marrakech depuis janvier 2025.

Et le cadre bouge. En juillet 2025, le ministère du Tourisme a annoncé un arrêté complémentaire à la loi 80-14 visant les hébergements non déclarés, dont les locations de type Airbnb ; en janvier 2026, le secrétaire d'État au Logement évoquait des décrets en préparation pour limiter la location courte durée hors des zones touristiques. À notre connaissance, aucun de ces textes n'était publié à la date de vérification.

La position prudente : collecter et archiver l'identité des voyageurs comme un hébergement autorisé, demander par écrit à l'autorité locale (caïdat ou annexe administrative) ce qu'elle attend, et faire valider votre cas par un avocat.

Déclarer ses voyageurs : fiche de police et télé-déclaration

La « fiche de police » est, dans la loi 80-14, le bulletin individuel d'hébergement. Pour les établissements et les autres formes d'hébergement touristique, chaque client présente une pièce d'identité, remplit et signe un bulletin dès son arrivée (article 37) ; l'exploitant télé-déclare ses données le jour de l'arrivée (article 36) et archive les bulletins un an à la disposition de la Sûreté nationale ou de la Gendarmerie royale (article 38).

Le décret n° 2-15-865 du 9 juin 2016 précise que la télé-déclaration se fait chaque jour avant 8 heures, « suite à leur arrivée et à leur départ », auprès de la DGSN ou de la Gendarmerie royale, après inscription de l'exploitant au système. Son annexe fixe le modèle du bulletin. Informations obligatoires : nom, prénom, sexe, nationalité, date de naissance, pays de résidence, nombre d'enfants de moins de 18 ans, dates d'arrivée et de départ prévue, nature et numéro de la pièce d'identité (CNIE, passeport, titre de séjour ou autre). Le lieu de naissance, le domicile, la catégorie socioprofessionnelle et le motif du séjour sont complémentaires. Vérifiez auprès de l'autorité que ce modèle est toujours en vigueur.

Manquer à ces obligations est puni d'un à six mois d'emprisonnement et de 50 000 à 100 000 dirhams d'amende, ou de l'une des deux peines (article 48), doublées en cas de récidive. La plateforme STDN vise les professionnels de l'hébergement ; rien de ce que nous avons vérifié ne confirme qu'un particulier sans autorisation puisse ou doive s'y inscrire. Pour un appartement, suivez la procédure de l'autorité locale.

L'article 36 renvoie aussi à la protection des données personnelles (loi n° 09-08, contrôlée par la CNDP) : ne demandez que ce qui sert, et gardez les pièces d'identité en un seul endroit sécurisé.

Le check-in en ligne de RentDari recueille avant l'arrivée l'identité et les coordonnées de chaque voyageur et de ses accompagnants, rattachées à la réservation. Il ne transmet rien à la police ni à la commune : la déclaration reste votre geste. Notre guide de la fiche de police au Maroc détaille qui doit déclarer, et comment.

Le contrat : le DOC jusqu'à 30 nuits, la loi 67-12 au-delà

Aucune loi n'impose un contrat écrit pour quelques nuits : selon l'article 628 du Dahir des obligations et contrats (DOC), le louage est parfait dès que les parties sont d'accord sur la chose, le prix et les autres clauses. Mais seul un écrit prouve facilement ce que la plateforme ne dit pas : caution, nombre d'occupants, règles du logement, état des lieux. Trois règles à retenir :

• La durée. Pour 30 jours ou moins, le DOC s'applique et votre contrat fixe caution, horaires et annulation. Au-delà, la location entre dans le champ de la loi 67-12 (article premier) et appelle un bail adapté.
• La signature électronique. Elle relève de la loi 43-20 sur les services de confiance ; l'article 417-1 du DOC admet l'écrit électronique si son auteur est identifié et son intégrité garantie.
• La sous-location. Un locataire ne peut sous-louer sans l'accord écrit et daté de son bailleur, sauf si le bail le prévoit (article 39 de la loi 67-12).

Le cadre complet est dans notre article sur le contrat de location courte durée au Maroc, la rédaction dans notre modèle de contrat de location saisonnière commenté. Le générateur de contrat gratuit produit un PDF sans inscription, et le module contrats de RentDari remplit votre modèle depuis chaque réservation, le fait signer en ligne depuis le téléphone du voyageur et garde le PDF signé attaché au séjour.

La taxe de séjour

La taxe de séjour est une taxe communale due par personne et par nuitée, régie par les articles 70 à 76 de la loi n° 47-06 sur la fiscalité des collectivités locales, modifiée par la loi n° 07-20. L'essentiel :

• elle vise les hébergements régis par la loi 80-14, et les moins de 12 ans en sont exonérés ;
• la loi fixe une fourchette par catégorie, par exemple 15 à 30 MAD pour une maison d'hôtes, 10 à 25 MAD pour les riads et maisons loués aux touristes, 2 à 5 MAD pour les autres formes d'hébergement ; la commune fixe son tarif par arrêté dans ces bornes ;
• l'exploitant l'ajoute au prix, la fait figurer sur la facture, la reverse chaque trimestre et déclare clients et nuitées avant le 1er avril ;
• Airbnb ne la collecte pas au Maroc.

Pour un appartement entier loué par un particulier, la question reste ouverte, puisque le champ de la taxe renvoie à la loi 80-14 : interrogez le service d'assiette de votre commune, si possible par écrit. Notre guide de la taxe de séjour au Maroc donne le barème complet et un exemple de calcul.

La fiscalité des revenus locatifs

L'impôt sur vos revenus est distinct de la taxe de séjour. Quatre principes :

1. Les loyers sont imposables au Maroc, y compris quand le propriétaire réside à l'étranger (article 23 du Code général des impôts).
2. La catégorie de revenu reste à trancher. Le CGI ne dit pas explicitement si la location meublée de courte durée relève des revenus fonciers ou d'un revenu professionnel, et ce choix change le régime et les déclarations.
3. Tout se déclare, quel que soit le canal de paiement. Selon la presse, l'Office des changes avait transmis en avril 2024 au ministère de l'Intérieur des données sur les virements liés à Airbnb.
4. Un professionnel tranche votre cas avant votre première déclaration, surtout si vous gérez plusieurs logements.

Notre guide de la fiscalité de la location courte durée au Maroc détaille ces options. Pour un ordre de grandeur de ce que votre logement peut rapporter, essayez le simulateur de revenus.

Copropriété, règlement intérieur et assurance

La copropriété. La plupart des appartements loués sur Airbnb sont dans des immeubles régis par la loi n° 18-00 sur la copropriété, modifiée par la loi n° 106-12. Elle ne parle pas de location courte durée, mais trois règles comptent :

• le règlement de copropriété fixe obligatoirement la destination des parties privatives et communes et leurs conditions d'usage (article 9) : lisez-le avant de publier l'annonce ;
• chaque copropriétaire use de son lot « selon son affectation », l'occupant utilise les parties communes sans nuire aux autres ni à la destination de l'immeuble, et le copropriétaire qui loue remet au locataire une copie du règlement (article 31) ;
• modifier le règlement sur l'usage des parties communes demande les trois quarts des voix (article 21), et l'assemblée générale ne peut pas obliger un copropriétaire à changer la destination ou les conditions d'usage de son lot (article 23).

La loi ne dit pas si une clause du règlement peut interdire la location de courte durée : si le vôtre en contient une, faites-la lire par un juriste, et prévenez le syndic.

Le règlement intérieur. Il traduit pour le voyageur les règles de l'immeuble et du logement : occupants, visiteurs, bruit, piscine, tabac, animaux. Le générateur de règlement intérieur en prépare un en quelques minutes ; annexez-le au contrat.

L'assurance. Pour les hébergements de la loi 80-14, elle est obligatoire : incendie, vol des effets des clients et responsabilité civile (articles 16 et 34). Ne pas la souscrire ou la renouveler coûte de 50 000 à 500 000 dirhams d'amende, de 10 000 à 100 000 dirhams pour l'hébergement chez l'habitant, avec une fermeture possible jusqu'à six mois (article 44).

Pour un appartement, nous n'avons trouvé aucun texte qui impose une assurance particulière, mais un contrat multirisque habitation ne couvre pas forcément une location payante à la nuit : demandez une confirmation écrite à votre assureur. Les garanties des plateformes ne remplacent pas ce contrat : Airbnb indique que sa protection des hôtes contre les dommages n'est pas une police d'assurance, et recommande une assurance personnelle (centre d'aide Airbnb).

Les spécificités des grandes villes

Les règles sont nationales ; ce qui change, c'est le type de bien et la pratique locale :

• Marrakech : beaucoup de riads en médina, donc la loi 80-14 et son autorisation. Pour les appartements meublés, une commission mixte a demandé en janvier 2025 à leurs propriétaires, selon la presse locale, de faire remplir une fiche aux occupants et de transmettre ces données aux services de sécurité ou à l'administration territoriale.
• Casablanca : surtout des appartements en résidence, où copropriété et syndic pèsent le plus. En février 2024, la presse rapportait, d'après une source anonyme, un projet de l'Agence urbaine de plafonner à 20 % les appartements hôteliers dans les nouveaux immeubles du centre ; aucune règle publiée à notre connaissance.
• Fès : riads et maisons d'hôtes de la médina, avec autorisation demandée via le CRI.
• Agadir : les hivernants restent parfois plus de 30 jours, et la loi 67-12 s'applique alors. Pour déclarer les voyageurs, interrogez l'autorité locale.
• Tanger : l'été des Marocains résidant à l'étranger amène beaucoup de séjours en famille ; collectez l'identité de chaque occupant.
• Rabat : même cadre qu'à Casablanca pour les appartements ; si vous sous-louez, l'accord écrit et daté du bailleur est indispensable.
• Essaouira : riads et maisons de la médina, souvent loués en entier : vérifiez d'abord leur catégorie.

Checklist avant la première réservation

1. Situez votre logement : riad ou maison d'hôtes, chambre chez vous, ou appartement entier.
2. Demandez l'autorisation si votre catégorie l'exige, avant d'ouvrir : au CRI pour un riad ou une maison d'hôtes, à l'autorité locale pour l'hébergement chez l'habitant.
3. Vérifiez votre droit de louer : titre de propriété, ou accord écrit et daté du bailleur si vous êtes locataire.
4. Lisez le règlement de copropriété et prévenez le syndic.
5. Faites confirmer votre assurance par écrit pour une location payante à la nuit.
6. Demandez à l'autorité locale comment déclarer vos voyageurs, et mettez en place un check-in en ligne qui recueille l'identité de chaque occupant.
7. Interrogez votre commune sur la taxe de séjour et, si elle est due, annoncez-la et faites-la figurer sur la facture.
8. Consultez un comptable sur la catégorie de vos revenus et vos déclarations.
9. Préparez contrat et règlement intérieur, signés en ligne avant l'arrivée, et un bail adapté pour tout séjour de plus de 30 jours.
10. Organisez l'archive : bulletins et pièces d'identité au moins un an, contrats et factures, retrouvables par séjour.

Ce qui reste flou

Restent sans réponse écrite à ce jour :

• le statut d'un appartement entier loué par un particulier, qu'aucun texte publié ne règle ;
• le dahir de 1932 sur les meublés, dont un juriste estime qu'il s'applique à ces logements, et que nous n'avons pas pu lire ;
• la déclaration des voyageurs hors hébergement autorisé : inscription des particuliers sur STDN non confirmée, procédures variables d'une autorité locale à l'autre ;
• la taxe de séjour d'un appartement non autorisé ;
• la catégorie fiscale de la location meublée de courte durée, revenus fonciers ou revenu professionnel ;
• le plafond de chambres de l'hébergement chez l'habitant et son cahier des charges, renvoyés à des arrêtés que nous n'avons pas trouvés ;
• les clauses de copropriété visant la location de courte durée, dont la loi 18-00 ne dit rien ;
• les textes annoncés en juillet 2025 et en janvier 2026, non publiés à notre connaissance.

Méfiez-vous aussi des règles qui circulent sans source : un plafond de 120 nuits par an, une amende de 10 000 à 50 000 dirhams « selon l'article 42 » ou une taxe de séjour collectée par Airbnb ne figurent dans aucun des textes que nous avons lus. L'article 42 prévoit en réalité, pour certains manquements, un avertissement, puis un blâme, puis 50 000 à 100 000 dirhams d'amende si le manquement persiste.

Questions fréquentes

Est-il légal de louer son appartement sur Airbnb au Maroc ?

Aucun texte ne l'interdit, mais aucun ne l'organise clairement pour un appartement entier. Respectez les règles qui s'appliquent dans tous les cas (revenus, copropriété, accord du bailleur) et demandez à l'autorité locale ce qu'elle attend.

Faut-il une autorisation pour louer en courte durée ?

Oui pour un riad, une maison d'hôtes ou un autre établissement de la loi 80-14 (autorisation du gouverneur, demandée via le CRI) et pour l'hébergement chez l'habitant (autorisation de l'autorité locale, valable cinq ans). Pour un appartement entier, le décret de 2023 ne prévoit aucune procédure, et nous n'en avons trouvé aucune autre publiée.

Existe-t-il une limite de 120 nuits par an ?

Pas dans les textes que nous avons lus : ni la loi 80-14 ni le décret 2-23-441, souvent cité à ce sujet, ne fixent de plafond de nuits. Des restrictions hors des zones touristiques ont été évoquées en 2026, sans texte publié à notre connaissance.

Le syndic peut-il interdire la location courte durée ?

Le syndic exécute le règlement de copropriété (article 26 de la loi 18-00) ; il ne fixe pas seul les règles. Tout dépend de ce que le règlement dit de la destination des lots. L'assemblée générale ne peut pas vous imposer de changer cette destination (article 23), mais la portée d'une clause existante sur la location se discute avec un juriste.

Je vis à l'étranger : dois-je déclarer mes revenus au Maroc ?

Oui : les revenus d'un logement situé au Maroc y sont imposables, y compris pour un non-résident (article 23 du CGI). Un conseiller fiscal vérifiera aussi vos obligations dans votre pays de résidence.

Airbnb s'occupe-t-il de la taxe de séjour ou de la déclaration des voyageurs ?

Non. Airbnb ne collecte pas la taxe de séjour au Maroc, et une réservation ne vaut pas déclaration : ces obligations restent celles de l'exploitant.

Cet article est une information générale sur le droit marocain, à jour à la date indiquée ; il ne constitue pas un conseil juridique ou fiscal. Pour votre situation, adressez-vous à l'autorité locale, à votre commune ou à un professionnel du droit et de la fiscalité.