Commission d'une conciergerie Airbnb au Maroc : taux affichés, base de calcul et ce qu'elle doit couvrir

En bref : les conciergeries Airbnb de Marrakech qui publient leurs prix affichaient en octobre 2026 une commission de 20 % des revenus locatifs. Le chiffre est le même, ce qu'il recouvre ne l'est pas : hors taxes ou toutes taxes comprises, calculé avant ou après la commission de la plateforme, ménage inclus ou refacturé, frais de mise en service ou non. Sur un même mois, ces différences peuvent faire varier la facture de plus d'un tiers. Pour comparer deux offres, ou fixer la vôtre, lisez la base de calcul et la liste des frais avant le taux.

Cet article s'adresse aux deux côtés de la table : le propriétaire qui compare des offres, et la conciergerie qui fixe ses prix. Il fait partie de notre dossier sur la location courte durée au Maroc.

Sources consultées le 25 octobre 2026 : pages tarifs publiques de quatre conciergeries de Marrakech, citées plus bas ; Dahir des obligations et contrats, articles 879 à 942 sur le mandat ; Code général des impôts, édition 2026, pour la TVA ; frais de service d'Airbnb. Les exemples chiffrés sont hypothétiques. Relu par un juriste en octobre 2026 ; pas encore relu par un expert-comptable.

Ce que rémunère la commission

Une conciergerie gère le logement pour le compte du propriétaire : annonces et photos, prix et calendrier, messages et accueil des voyageurs, ménage et linge, petite maintenance, et le relevé mensuel des comptes. Juridiquement, c'est un mandat. Le Dahir des obligations et contrats (DOC) présume le mandat gratuit, sauf convention contraire, mais pas quand le mandataire en fait sa profession (article 888). Une conciergerie est donc rémunérée ; encore faut-il écrire combien et sur quoi. À défaut, la rétribution se détermine d'après l'usage du lieu (article 916), ce qui n'arrange personne.

Le périmètre varie d'une offre à l'autre. Avant de comparer des taux, vérifiez que vous comparez le même service : une gestion « tout compris » avec accueil en personne dans un riad de la médina n'a pas le coût d'un appartement à arrivée autonome.

Ce qu'affichent les conciergeries, en octobre 2026

Lors de notre recherche, quatre conciergeries de Marrakech publiaient leur tarif en ligne. Toutes annonçaient 20 %, avec des conditions différentes :

• Prime Residency : 20 % HT des revenus locatifs encaissés ; le ménage est refacturé au voyageur, hors revenu du propriétaire ; ni frais d'entrée, ni engagement de durée.
• YourHostHelper : 20 % des revenus locatifs de chaque séjour, sans frais fixes annoncés ; la page ne précise pas si le taux s'entend HT ou TTC.
• Nouni Conciergerie : 20 % TTC des revenus locatifs.
• HouseBooking : 20 %, ou une formule de revenu locatif garanti, avec des frais de mise en service pour les nouveaux biens, dont le montant n'est pas affiché.

Ce relevé n'est pas une étude de marché : il ne dit rien des prix négociés hors site, des riads, ni des autres villes, pour lesquelles nous n'avons pas trouvé de grille publique. Il montre surtout qu'un même taux affiché peut cacher des factures différentes.

La base de calcul compte plus que le taux

Prenons un mois hypothétique : 20 nuits à 700 MAD, soit 14 000 MAD de loyers, et 6 séjours avec 200 MAD de frais de ménage, soit 1 200 MAD. Les voyageurs paient 15 200 MAD. Supposons des frais de plateforme de 15,5 %, le taux que paient désormais la plupart des hôtes Airbnb (centre d'aide Airbnb). Voici ce que coûte « 20 % » selon la base retenue :

• Sur tout ce que paient les voyageurs (loyers et ménage) : 3 040 MAD, ou 3 648 MAD si la TVA de 20 % s'y ajoute.
• Sur les loyers seuls, hors ménage : 2 800 MAD, ou 3 360 MAD avec la TVA.
• Sur les loyers nets des frais de la plateforme (14 000 × 84,5 % = 11 830 MAD) : 2 366 MAD, ou 2 839 MAD avec la TVA.

Entre la lecture la plus large et la plus étroite, l'écart atteint 1 282 MAD sur le mois, pour le même « 20 % ». Un mandat sérieux écrit noir sur blanc la base, le traitement des frais de ménage, des remboursements et des annulations payées, et le sort de la TVA.

Pourcentage, forfait, mixte ou revenu garanti

Quatre modèles coexistent :

• Le pourcentage des revenus : les intérêts de la conciergerie suivent ceux du propriétaire, et sa rémunération suit les saisons, dans les deux sens.
• Le forfait, mensuel ou par séjour : prévisible pour les deux parties, adapté aux longs séjours ou à un service limité, comme l'accueil et le ménage seuls.
• Le mixte : un petit forfait qui couvre les coûts fixes, plus un pourcentage plus bas.
• Le revenu garanti : la conciergerie verse un montant fixe et garde ce qu'elle encaisse au-delà. Selon le contrat, c'est un mandat avec un minimum garanti, ou une location du logement à la conciergerie, qui le sous-loue. Les règles ne sont plus les mêmes : notre article sur le mandat de gestion explique la différence, et notre guide fiscalité le traitement des loyers versés par une société.

Les frais à côté de la commission

Une commission basse peut cacher des frais ailleurs. Demandez la liste complète :

• la mise en service : photos, rédaction de l'annonce, équipement de départ ;
• le ménage et le linge : payés par le voyageur, refacturés au propriétaire, ou facturés avec une marge ;
• la maintenance : le seuil de dépense que la conciergerie peut engager sans votre accord, et son éventuelle majoration ;
• les consommables et le réapprovisionnement ;
• les frais de virement quand vous vivez à l'étranger ;
• la sortie : préavis, frais de résiliation, sort des réservations déjà prises.

Sur ce dernier point, le DOC laisse peu de place aux pénalités de sortie : le mandant peut révoquer le mandat quand bon lui semble, toute clause contraire est sans effet, et la stipulation d'un salaire n'y change rien (article 931), sauf cas particuliers. En revanche, la partie qui rompt brusquement, à contretemps et sans motif plausible peut devoir des dommages-intérêts, sauf convention contraire (article 942). D'où l'intérêt d'un préavis raisonnable écrit dans le mandat.

La TVA sur les honoraires

Les honoraires d'une conciergerie rémunèrent une prestation de services, que le Code général des impôts soumet à la TVA (article 89-I-10°), au taux normal de 20 % (article 99). Les prestataires personnes physiques dont le chiffre d'affaires annuel ne dépasse pas 500 000 MAD en sont exonérés (article 91-II-3°). C'est ce qui sépare « 20 % HT » de « 20 % TTC » : pour une conciergerie assujettie, 20 % HT font 24 % TTC. Le régime exact de votre structure se valide avec un expert-comptable.

Côté conciergerie : fixer sa commission à partir de ses coûts

Nous ne connaissons pas de référence publique fiable qui donne « le » bon taux pour une ville. Partez de vos coûts :

1. Comptez le temps par logement et par mois : arrivées et départs, messages, coordination du ménage, déplacements, urgences, relevé mensuel.
2. Valorisez ce temps au coût réel de votre équipe, charges comprises, et ajoutez votre part de frais fixes : local, téléphone, logiciels, assurance.
3. Ajoutez votre marge, puis divisez par le revenu attendu du logement : vous obtenez le taux minimal pour ce logement.
4. Adaptez par type de bien : un riad avec présence quotidienne et accueil à pied dans les derbs ne coûte pas ce que coûte un appartement à arrivée autonome.

Un logement qui rapporte peu peut coûter autant de travail qu'un logement qui rapporte beaucoup : un forfait minimum protège votre marge sur les petits mandats. Et chaque tâche automatisée baisse votre coût par logement ; notre article sur les automatisations d'une conciergerie Airbnb en liste sept. Pour le reste du lancement, voyez notre guide pour créer une conciergerie Airbnb à Marrakech.

Côté propriétaire : les questions à poser avant de signer

1. Le taux est-il HT ou TTC ?
2. Sur quelle base : tout ce que paie le voyageur, les loyers hors ménage, ou les loyers nets de la commission de la plateforme ?
3. Qui paie le ménage et le linge, à quel prix, avec quelle marge ?
4. Y a-t-il des frais d'entrée, de photos ou d'équipement ?
5. Jusqu'à quel montant la conciergerie peut-elle dépenser sans votre accord ?
6. Qui reçoit les versements des plateformes, et sous quel délai le solde vous est-il reversé ?
7. Le relevé mensuel détaille-t-il séjours, commissions, dépenses et justificatifs ? Le DOC oblige le mandataire à présenter le compte détaillé de ses dépenses et de ses recouvrements, avec les justifications d'usage (article 908).
8. Quel préavis pour sortir, et que deviennent les réservations futures, les annonces et leurs avis ?

Comparez ensuite le revenu net qui vous reste, pas le taux : une offre à 18 % sur le brut peut coûter plus qu'une offre à 20 % sur le net. Notre article sur la rentabilité d'une location courte durée montre l'effet d'une commission sur le rendement.

La commission, calculée et justifiée dans RentDari

Dans RentDari, la commission se règle logement par logement, avec sa base de calcul et les règles de refacturation inscrites dans le mandat. Chaque relevé est calculé à partir des séjours, des commissions des plateformes et des dépenses de la période ; il distingue ce que le propriétaire a déjà reçu directement de la plateforme, puis déduit vos honoraires, les dépenses à sa charge et les avances déjà versées. Une fois finalisé, il émet s'il y a lieu la facture d'honoraires, et le propriétaire le retrouve dans son portail propriétaire, en PDF. Notre page logiciel de conciergerie Airbnb détaille le fonctionnement. Le prix du logiciel de conciergerie dépend du nombre de logements ou chambres gérés, et le plan Gratuit en couvre un.

En résumé

• Les conciergeries de Marrakech qui publient leurs prix affichaient 20 % en octobre 2026, avec des conditions différentes.
• La base de calcul (brut, hors ménage, net de plateforme) et la TVA pèsent autant que le taux.
• Listez tous les frais : mise en service, ménage, maintenance, virements, sortie.
• Le DOC permet au propriétaire de révoquer le mandat à tout moment ; un préavis raisonnable protège les deux parties.
• Conciergerie : fixez votre taux à partir de vos coûts réels, logement par logement.
• Propriétaire : comparez le net qui vous reste, pas le pourcentage.

Questions fréquentes

Quel pourcentage prend une conciergerie Airbnb au Maroc ?

Les quatre conciergeries de Marrakech dont nous avons trouvé le tarif public affichaient 20 % en octobre 2026. Ce chiffre ne vaut ni pour toutes les villes, ni pour tous les types de biens, et sa base de calcul varie.

La commission se calcule-t-elle sur le brut ou sur le net ?

Cela dépend du contrat. Certaines conciergeries calculent sur les revenus encaissés, d'autres sur le revenu de chaque séjour. Exigez que le mandat précise la base, et le traitement des frais de ménage et de la commission de la plateforme.

Les frais de ménage sont-ils compris dans la commission ?

Rarement. Ils sont le plus souvent payés par le voyageur, ou refacturés au propriétaire. Demandez qui les encaisse, à quel prix, et si la conciergerie y prend une marge.

Une conciergerie doit-elle facturer la TVA ?

Ses honoraires sont une prestation de services soumise à la TVA au taux de 20 %, sauf exonération des prestataires personnes physiques dont le chiffre d'affaires annuel ne dépasse pas 500 000 MAD (CGI, articles 89, 91 et 99). Vérifiez si le taux annoncé est HT ou TTC.

Pour aller plus loin

• Location courte durée et loi Airbnb au Maroc
• Mandat de gestion en location courte durée au Maroc
• Créer une conciergerie Airbnb à Marrakech
• Automatisation d'une conciergerie Airbnb : 7 tâches
• Rentabilité d'une location courte durée au Maroc

Cet article donne des informations générales et des exemples hypothétiques ; il ne remplace pas l'avis d'un avocat ou d'un expert-comptable.