Comisión de una gestora de Airbnb en Marruecos: porcentajes anunciados, base de cálculo y lo que debe cubrir

En resumen: las gestoras de Airbnb de Marrakech que publican sus precios anunciaban en octubre de 2026 una comisión del 20 % de los ingresos por alquiler. La cifra es la misma; lo que cubre, no: sin IVA o con IVA incluido, calculada antes o después de la comisión de la plataforma, limpieza incluida o refacturada, con gastos de alta o sin ellos. En un mismo mes, estas diferencias pueden mover la factura más de un tercio. Para comparar dos ofertas, o fijar la tuya, lee la base de cálculo y la lista de gastos antes que el porcentaje.

Este artículo sirve a los dos lados de la mesa: al propietario que compara ofertas y a la gestora que fija sus precios. Forma parte de nuestra guía sobre el alquiler de corta duración en Marruecos.

Fuentes consultadas el 25 de octubre de 2026: páginas de tarifas públicas de cuatro gestoras de Marrakech, citadas más abajo; Dahir de Obligaciones y Contratos (en francés), artículos 879 a 942 sobre el mandato; Código General de Impuestos, edición 2026 (en francés), para el IVA; tarifas de servicio de Airbnb. Los ejemplos numéricos son hipotéticos. Revisado por un jurista en octubre de 2026; todavía no revisado por un asesor fiscal.

Lo que paga la comisión

Una gestora administra la vivienda por cuenta del propietario: anuncios y fotos, precios y calendario, mensajes y recepción de los huéspedes, limpieza y ropa de cama, pequeño mantenimiento y el extracto mensual de cuentas. Jurídicamente, es un mandato. El Dahir de Obligaciones y Contratos (DOC) presume gratuito el mandato salvo pacto en contrario, pero no cuando el mandatario se dedica a ello profesionalmente (artículo 888). Una gestora cobra, por tanto; falta escribir cuánto y sobre qué. Si no se fija, la retribución se determina según el uso del lugar (artículo 916), lo que no conviene a nadie.

El alcance cambia de una oferta a otra. Antes de comparar porcentajes, comprueba que comparas el mismo servicio: una gestión « todo incluido » con recepción en persona en un riad de la medina no cuesta lo mismo que un piso con llegada autónoma.

Lo que anunciaban las gestoras en octubre de 2026

Durante nuestra búsqueda, cuatro gestoras de Marrakech publicaban su tarifa en internet. Todas anunciaban el 20 %, con condiciones distintas:

• Prime Residency: 20 % sin IVA de los ingresos por alquiler cobrados; la limpieza se refactura al huésped, fuera de los ingresos del propietario; sin gastos de entrada ni permanencia.
• YourHostHelper: 20 % de los ingresos por alquiler de cada estancia, sin gastos fijos anunciados; la página no precisa si el porcentaje es con o sin IVA.
• Nouni Conciergerie: 20 % con IVA incluido de los ingresos por alquiler.
• HouseBooking: 20 %, o una fórmula de ingresos garantizados, con gastos de puesta en marcha para los inmuebles nuevos, cuyo importe no se indica.

Este repaso no es un estudio de mercado: no dice nada de los precios negociados fuera de la web, de los riads ni de otras ciudades, para las que no hemos encontrado tarifas públicas. Sobre todo, muestra que un mismo porcentaje anunciado puede esconder facturas distintas.

La base de cálculo importa más que el porcentaje

Pongamos un mes hipotético: 20 noches a 700 MAD, es decir 14.000 MAD de alquileres, y 6 estancias con 200 MAD de tarifa de limpieza, 1.200 MAD. Los huéspedes pagan 15.200 MAD. Supongamos unas tarifas de plataforma del 15,5 %, el porcentaje que pagan ya la mayoría de los anfitriones de Airbnb (centro de ayuda de Airbnb). Esto es lo que cuesta « el 20 % » según la base:

• Sobre todo lo que pagan los huéspedes (alquileres y limpieza): 3.040 MAD, o 3.648 MAD si se añade un IVA del 20 %.
• Solo sobre los alquileres, sin la limpieza: 2.800 MAD, o 3.360 MAD con IVA.
• Sobre los alquileres netos de las tarifas de la plataforma (14.000 × 84,5 % = 11.830 MAD): 2.366 MAD, o 2.839 MAD con IVA.

Entre la lectura más amplia y la más estrecha, la diferencia llega a 1.282 MAD en el mes, por el mismo « 20 % ». Un mandato serio deja por escrito la base, el tratamiento de las tarifas de limpieza, de los reembolsos y de las cancelaciones cobradas, y el IVA.

Porcentaje, cuota fija, mixto o ingresos garantizados

Conviven cuatro modelos:

• El porcentaje de los ingresos: los intereses de la gestora siguen a los del propietario, y su retribución sigue las temporadas, en ambos sentidos.
• La cuota fija, mensual o por estancia: previsible para ambas partes, adecuada para estancias largas o un servicio limitado, como solo recepción y limpieza.
• El mixto: una pequeña cuota que cubre los costes fijos, más un porcentaje menor.
• Los ingresos garantizados: la gestora paga un importe fijo y se queda con lo que cobre por encima. Según el contrato, es un mandato con un mínimo garantizado o un alquiler de la vivienda a la gestora, que la subarrienda. Las reglas ya no son las mismas: nuestro artículo sobre el mandato de gestión explica la diferencia, y nuestra guía de fiscalidad, el tratamiento de los alquileres pagados por una sociedad.

Los gastos además de la comisión

Una comisión baja puede esconder gastos en otra parte. Pide la lista completa:

• la puesta en marcha: fotos, redacción del anuncio, equipamiento inicial;
• la limpieza y la ropa de cama: pagadas por el huésped, refacturadas al propietario o facturadas con margen;
• el mantenimiento: el importe que la gestora puede gastar sin tu acuerdo, y su posible recargo;
• los consumibles y la reposición;
• las comisiones de transferencia cuando vives en el extranjero;
• la salida: preaviso, penalizaciones, qué pasa con las reservas ya hechas.

Sobre este último punto, el DOC deja poco margen a las penalizaciones de salida: el mandante puede revocar el mandato cuando quiera, toda cláusula en contrario no tiene efecto, y haber pactado una retribución no cambia nada (artículo 931), salvo casos particulares. En cambio, la parte que rompe de forma brusca, a destiempo y sin motivo razonable puede deber daños y perjuicios, salvo pacto en contrario (artículo 942). De ahí el interés de un preaviso razonable escrito en el mandato.

El IVA sobre los honorarios

Los honorarios de una gestora remuneran una prestación de servicios, que el Código General de Impuestos somete al IVA (artículo 89-I-10°) al tipo normal del 20 % (artículo 99). Los prestadores personas físicas cuya cifra de negocios anual no supera 500.000 MAD están exentos (artículo 91-II-3°). Eso es lo que separa « 20 % sin IVA » de « 20 % con IVA »: para una gestora sujeta al IVA, el 20 % sin IVA equivale a un 24 % con IVA. El régimen exacto de tu estructura se valida con un asesor fiscal.

Lado gestora: fijar tu comisión a partir de tus costes

No conocemos ninguna referencia pública fiable que dé « el » porcentaje correcto para una ciudad. Parte de tus costes:

1. Cuenta el tiempo por alojamiento y por mes: llegadas y salidas, mensajes, coordinación de la limpieza, desplazamientos, urgencias, extracto mensual.
2. Valora ese tiempo al coste real de tu equipo, cargas incluidas, y añade tu parte de costes fijos: local, teléfono, software, seguro.
3. Añade tu margen y divide entre los ingresos esperados del alojamiento: obtienes el porcentaje mínimo para ese alojamiento.
4. Ajusta por tipo de inmueble: un riad con presencia diaria y recepción a pie por los derbs no cuesta lo que un piso con llegada autónoma.

Un alojamiento que rinde poco puede dar tanto trabajo como uno que rinde mucho: una cuota mínima protege tu margen en los contratos pequeños. Y cada tarea automatizada baja tu coste por alojamiento; nuestro artículo sobre automatizar una gestora de Airbnb enumera siete. Para el resto del lanzamiento, consulta nuestra guía para crear una empresa de gestión de Airbnb en Marrakech.

Lado propietario: las preguntas antes de firmar

1. ¿El porcentaje es con o sin IVA?
2. ¿Sobre qué base: todo lo que paga el huésped, los alquileres sin la limpieza o los alquileres netos de la comisión de la plataforma?
3. ¿Quién paga la limpieza y la ropa de cama, a qué precio y con qué margen?
4. ¿Hay gastos de alta, de fotos o de equipamiento?
5. ¿Hasta qué importe puede gastar la gestora sin tu acuerdo?
6. ¿Quién recibe los pagos de las plataformas y en qué plazo se te transfiere el saldo?
7. ¿El extracto mensual detalla estancias, comisiones, gastos y justificantes? El DOC obliga al mandatario a presentar la cuenta detallada de sus gastos y cobros, con los justificantes habituales (artículo 908).
8. ¿Qué preaviso para salir, y qué pasa con las reservas futuras, los anuncios y sus reseñas?

Compara después el ingreso neto que te queda, no el porcentaje: una oferta del 18 % sobre el bruto puede costar más que una del 20 % sobre el neto. Nuestro artículo sobre la rentabilidad de un alquiler de corta duración muestra el efecto de una comisión en el rendimiento.

La comisión, calculada y justificada en RentDari

En RentDari, la comisión se configura alojamiento por alojamiento, con su base de cálculo y las reglas de refacturación inscritas en el mandato. Cada extracto se calcula a partir de las estancias, las comisiones de las plataformas y los gastos del periodo; distingue lo que el propietario ya ha recibido directamente de la plataforma y después descuenta tus honorarios, los gastos a su cargo y los anticipos ya pagados. Una vez finalizado, emite si procede la factura de honorarios, y el propietario lo encuentra en PDF en su portal del propietario. Nuestra página de software para gestoras de Airbnb explica cómo funciona. El precio del software para gestoras depende del número de alojamientos o habitaciones gestionados, y el plan Gratis cubre uno.

En resumen

• Las gestoras de Marrakech que publican sus precios anunciaban el 20 % en octubre de 2026, con condiciones distintas.
• La base de cálculo (bruto, sin limpieza, neto de plataforma) y el IVA pesan tanto como el porcentaje.
• Enumera todos los gastos: puesta en marcha, limpieza, mantenimiento, transferencias, salida.
• El DOC permite al propietario revocar el mandato en cualquier momento; un preaviso razonable protege a ambas partes.
• Gestora: fija tu porcentaje a partir de tus costes reales, alojamiento por alojamiento.
• Propietario: compara el neto que te queda, no el porcentaje.

Preguntas frecuentes

¿Qué porcentaje cobra una gestora de Airbnb en Marruecos?

Las cuatro gestoras de Marrakech cuya tarifa pública encontramos anunciaban el 20 % en octubre de 2026. Esa cifra no vale para todas las ciudades ni para todos los tipos de inmueble, y su base de cálculo varía.

¿La comisión se calcula sobre el bruto o sobre el neto?

Depende del contrato. Algunas gestoras calculan sobre los ingresos cobrados, otras sobre los ingresos de cada estancia. Exige que el mandato precise la base y el tratamiento de la limpieza y de la comisión de la plataforma.

¿La tarifa de limpieza está incluida en la comisión?

Rara vez. Lo más habitual es que la pague el huésped o que se refacture al propietario. Pregunta quién la cobra, a qué precio y si la gestora se queda un margen.

¿Una gestora debe facturar IVA?

Sus honorarios son una prestación de servicios sujeta al IVA del 20 %, salvo exención de los prestadores personas físicas cuya cifra de negocios anual no supere 500.000 MAD (CGI, artículos 89, 91 y 99). Comprueba si el porcentaje anunciado es con o sin IVA.

Para saber más

• Alquiler corto y ley Airbnb en Marruecos
• Mandato de gestión en alquiler de corta duración en Marruecos
• Crear una empresa de gestión Airbnb en Marrakech
• Automatizar una gestora Airbnb: 7 tareas clave
• Rentabilidad de un alquiler de corta duración en Marruecos

Este artículo ofrece información general y ejemplos hipotéticos; no sustituye el consejo de un abogado ni de un asesor fiscal.