Cómo crear una empresa de gestión de Airbnb en Marrakech: guía paso a paso

Crear una empresa de gestión de Airbnb en Marrakech, lo que en Marruecos se suele llamar una conciergerie, consiste en gestionar alojamientos de corta duración por cuenta de sus propietarios: anuncios, precios, huéspedes, limpieza, llaves y cuentas, a cambio de una comisión o de una cuota fija. Antes del primer contrato se deciden cinco cosas: tu nicho, tu marco legal y fiscal, el contenido del contrato de gestión, tu remuneración y tu organización sobre el terreno.

Marrakech se presta a ello. Los hoteles clasificados de la ciudad registraron 10,1 millones de pernoctaciones en 2024 (+13 %), y el aeropuerto de Menara recibió cerca de 10,2 millones de pasajeros en 2025. Tus clientes son los propietarios que no viven en la ciudad o no tienen tiempo de recibir ellos mismos, ya vivan en Casablanca, en Europa o en otro lugar.

Esta guía sigue el orden real de un lanzamiento, hasta el plan de los 90 primeros días y los errores que más caros salen.

Paso 1: elegir tu nicho en Marrakech

Una gestora que acepta todo, en cualquier parte, se agota rápido. Marrakech ofrece tres mercados muy distintos:

• Los riads de la medina: se venden por habitación o enteros, a menudo con desayuno, recepción a pie por los derbs y presencia diaria. Mucho valor añadido y mucho terreno. El riad es además una categoría de alojamiento turístico regulada (ver el paso 2).
• Los apartamentos de Guéliz y del Hivernage: más estandarizados, a menudo en edificios con administrador de fincas, fáciles de equipar con una cerradura conectada. Se prestan a la llegada autónoma y se gestionan en serie.
• Las villas del Palmeral: grupos, estancias más largas, piscina y jardín que mantener. Menos rotaciones y más mantenimiento recurrente.

Elige un segmento principal y una zona que tus equipos cubran rápido, incluso en hora punta: una llegada tardía en la medina y una limpieza en el Palmeral la misma tarde no se gestionan con el mismo equipo. Nuestra página sobre el alquiler de corta duración en Marrakech detalla lo que pide cada tipo de inmueble en el día a día.

Paso 2: fijar el marco legal y el contrato

Lo que sigue es información general, no asesoramiento jurídico ni fiscal.

Tu estructura y tu fiscalidad

Operar como persona física o crear una sociedad, el régimen fiscal de tus comisiones, el IVA, la facturación a los propietarios: son decisiones que dependen de tu situación y del volumen que busques. Es la primera pregunta para un asesor fiscal o un experto contable, antes de firmar tu primer contrato.

Los alojamientos que gestionas

La situación de cada alojamiento condiciona lo que puedes hacer con él:

• Riads y casas de huéspedes: son establecimientos turísticos según la ley 80-14. Necesitan una autorización de explotación que expide el gobernador; explotar sin ella se sanciona con multas de 50.000 a 500.000 MAD (art. 43).
• Alojamiento en casa del anfitrión: un particular que recibe turistas en la vivienda donde vive solicita a la autoridad local una autorización válida cinco años (decreto 2-23-441).
• Apartamento completo: ninguna categoría de la ley 80-14 lo contempla con claridad, y el Ministerio de Turismo reconoció en 2024 que la mayoría de estos alquileres escapan al código de turismo. Se anunciaron normas específicas en 2025 y 2026, pero a principios de octubre de 2026 no se había publicado ningún texto.
• Declaración de viajeros: un establecimiento autorizado declara a sus clientes en línea el día de su llegada y conserva un año el boletín firmado (ley 80-14, arts. 36 a 38). En Marrakech, una comisión dirigida por la wilaya pidió en enero de 2025 a los propietarios de pisos amueblados que sus ocupantes rellenaran una ficha y que transmitieran esos datos. Nuestro artículo sobre la ficha de policía en el alquiler de corta duración explica los pasos.
• Tasa turística: en los alojamientos a los que se aplica, se paga por persona y noche, con los menores de 12 años exentos, a un tipo que fija el municipio dentro de una horquilla legal. Airbnb no la recauda en Marruecos.
• Propietario inquilino: si él mismo alquila la vivienda, necesita el consentimiento escrito y fechado de su arrendador para subarrendar (ley 67-12, art. 39).

Pregunta a cada propietario en qué situación está su inmueble y deja por escrito en el contrato quién se encarga de qué.

El contrato de gestión

El contrato de gestión, o mandato, es el documento que te autoriza a gestionar el alojamiento por cuenta del propietario. Haz que un abogado lo redacte o lo revise. Debe dejar claro, sin ambigüedad:

• el alcance: anuncios, precios, mensajes, recepción, limpieza, ropa de cama, mantenimiento, liquidaciones;
• tus poderes: fijar precios, aceptar reservas, comprometer un gasto hasta un importe dado sin acuerdo previo;
• la remuneración: el porcentaje o la cuota, y sobre todo la base de cálculo;
• el dinero: quién recibe los pagos de las plataformas, en qué plazo se transfiere el saldo, con qué liquidación;
• los gastos: justificantes, refacturación, adelantos;
• las estancias del propietario: cómo bloquea fechas y con qué preaviso;
• las obligaciones administrativas: autorización, declaración de viajeros, tasa turística, seguro;
• la duración y la salida: preaviso, qué pasa con las reservas ya hechas, devolución de anuncios y accesos.

El contrato puede firmarse a distancia: la ley 43-20 reconoce la firma electrónica, algo práctico cuando el propietario vive en el extranjero.

Paso 3: fijar tu comisión

Existen dos grandes modelos, que pueden combinarse:

• El porcentaje de los ingresos del alojamiento: tus intereses van alineados con los del propietario, y tus ingresos siguen la temporada, en ambos sentidos.
• La cuota fija, mensual o por estancia: previsible para ambas partes, adecuada para estancias largas o servicios limitados, como solo recepción y limpieza.
• El modelo mixto: una pequeña cuota que cubre tus costes fijos, más un porcentaje.

Los porcentajes aplicados varían según la ciudad, el tipo de inmueble y el alcance del servicio, y no conocemos ninguna referencia pública fiable para Marrakech: fija el tuyo a partir de tus costes, no del de la competencia.

La base de cálculo importa tanto como el porcentaje. Pongamos un apartamento en Guéliz a 600 MAD la noche, reservado 20 noches en el mes: 12.000 MAD pagados por los huéspedes. Con unas comisiones de plataforma supuestas del 15 % para el ejemplo, quedan 10.200 MAD. Con un porcentaje del 20 %, también elegido para el ejemplo, tu comisión es de 2.400 MAD sobre el bruto o de 2.040 MAD sobre el neto. Deja por escrito en el contrato qué base se aplica y si la tarifa de limpieza que paga el huésped entra en ella.

Mide después tu coste real por alojamiento: llegadas, limpiezas coordinadas, mensajes, desplazamientos. Un contrato que parece rentable puede dejar de serlo cuando cuentas el tiempo invertido.

Paso 4: organizar las operaciones y rendir cuentas

Limpieza y ropa de cama

• Una lista de control por alojamiento, fotos al terminar cada limpieza y una limpieza creada en cada salida.
• Al menos dos juegos de ropa de cama por cama, para que uno esté en la lavandería mientras el otro se usa. Decide pronto entre lavandería externa y lavado propio.
• Un coste por intervención, imputado al alojamiento correcto, para que aparezca en la liquidación del propietario.

El módulo de limpieza y tareas crea estas intervenciones a partir de las reservas y las envía al proveedor adecuado, que las marca desde su móvil sin pagar una cuenta.

Llegadas y llaves

En la medina, el taxi se detiene en las puertas: prevé un punto de encuentro, una foto de la puerta y un itinerario enviados antes de la llegada. En los apartamentos, las cerraduras conectadas eliminan la entrega de llaves: un código único por estancia, válido en las fechas de la reserva y retirado a la salida. Ten siempre un acceso de emergencia por si la cerradura se queda sin conexión.

Recoge los documentos de identidad antes de la llegada con un check-in en línea: es la gestora quien recibe al huésped, así que es ella quien debe tener esa información.

Liquidaciones y portal del propietario

Cada mes, en una fecha fija, el propietario quiere ver las estancias, los ingresos, las comisiones de las plataformas y la tuya, los gastos con justificantes y el saldo que le corresponde. Estas liquidaciones también le ayudan a declarar sus rentas del alquiler, que tributan en Marruecos aunque resida en el extranjero.

Un portal del propietario de solo lectura le da su calendario, sus reservas y sus liquidaciones sin llamarte, y sin ver nada de tus otros contratos.

Paso 5: equiparte y aprovechar los 90 primeros días

Las herramientas mínimas

• un channel manager conectado por API a Airbnb y Booking.com;
• un calendario y una bandeja de mensajes comunes a todos los alojamientos;
• contratos y check-in en línea para los huéspedes;
• limpieza y tareas, con acceso para los proveedores;
• liquidaciones y un portal para los propietarios;
• una contabilidad llevada con tu asesor.

Cinco aplicaciones que no se hablan entre sí son la misma reserva copiada cinco veces. Nuestro artículo sobre la automatización de una empresa de gestión de Airbnb muestra lo que una sola herramienta te quita de encima.

El plan de los 90 primeros días

1. Días 1 a 30, preparar: nicho y zona elegidos, estructura validada con tu asesor, contrato tipo revisado por un abogado, tabla de comisiones, un equipo de limpieza, ropa de cama y herramientas configuradas.
2. Días 31 a 60, lanzar: dos o tres primeros alojamientos, fotos y anuncios renovados, precios y estancias mínimas ajustados, mensajes programados, primeras llegadas seguidas de cerca.
3. Días 61 a 90, demostrar: primeras liquidaciones enviadas en fecha fija, opiniones de los propietarios recogidas, coste real por alojamiento calculado. Añade contratos solo cuando cada paso funcione sin ti.

Los errores que salen caros

• Empezar sin contrato escrito, o con una base de comisión poco clara.
• Aceptar todos los inmuebles, demasiado dispersos o mal mantenidos: empeoran tus reseñas y tu reputación ante otros propietarios.
• Subestimar las llegadas tardías en la medina y las urgencias de fin de semana.
• Mezclar el dinero de los propietarios con el tuyo, sin rastro de quién pagó qué.
• Ignorar las autorizaciones y la declaración de viajeros confiando en la zona gris actual.
• Enviar las liquidaciones tarde: nada erosiona antes la confianza de un propietario.
• Crecer más rápido que tus equipos: una limpieza fallida cuesta una reseña, y una reseña cuesta reservas.

RentDari está pensado para este oficio: todos tus alojamientos gestionados en un mismo back office, channel manager por API, limpieza y proveedores, cerraduras conectadas, check-in en línea, comisión configurada alojamiento por alojamiento y liquidaciones generadas para cada propietario, con su portal. Los trece módulos están incluidos en cada plan, y el plan Gratuito permite probar el recorrido completo con un primer alojamiento, sin tarjeta bancaria. Nuestra página de software para empresas de gestión de Airbnb explica cómo funciona.

En resumen

• Elige un nicho (riads, apartamentos o villas) y una zona que tus equipos puedan cubrir.
• Valida tu estructura con un asesor y comprueba la situación de cada alojamiento.
• Firma un contrato escrito que fije alcance, poderes, dinero, base de comisión y salida.
• Fija un porcentaje o una cuota a partir de tus costes reales, no de rumores del mercado.
• Organiza limpieza, ropa de cama, llaves y documentos de identidad antes de la primera llegada.
• Envía las liquidaciones en fecha fija y abre un portal para que los propietarios no tengan que llamarte.

Este artículo ofrece información general y no sustituye el consejo de un abogado ni de un asesor fiscal.