Fiscalidad del alquiler de corta duración en Marruecos: rendimientos inmobiliarios o profesionales, lo que dicen los textos en 2026

Las rentas de un alquiler de corta duración tributan en Marruecos, vivas allí o no. Antes de cualquier cuestión de tipos, una sola lo decide casi todo: ¿tus rentas son rendimientos inmobiliarios (« revenus fonciers »), como las de un piso sin amueblar alquilado por años, o rendimientos profesionales (« revenus professionnels »), como las de una actividad de alojamiento?

El Código General de Impuestos (CGI) no menciona ni Airbnb ni Booking.com. Clasifica las rentas como rendimientos inmobiliarios « cuando no entran en la categoría de los rendimientos profesionales » (artículo 61), y la Dirección General de Impuestos (DGI) sitúa el alquiler amueblado entre los rendimientos profesionales.

Esta guía recoge las normas de 2026 tanto para un propietario residente como para un marroquí residente en el extranjero (MRE), y después enumera lo que los textos no resuelven. Completa nuestra guía completa sobre el alquiler de corta duración en Marruecos.

Información verificada en octubre de 2026 a partir de los textos oficiales: Código General de Impuestos, edición 2026 de la DGI (que integra la ley de finanzas 50-25 para 2026); notas de la DGI sobre las leyes de finanzas de 2023 (nota circular n.º 733) y 2025; nota circular n.º 717; ley 114-13 y decretos 2-15-263 y 2-15-303 (autoempresario); decreto 2-08-124 (contribución profesional única); ley 47-06 consolidada; ley 80-14; convenio fiscal franco-marroquí del 29 de mayo de 1970.

Rendimientos inmobiliarios o profesionales: qué marca la diferencia

El artículo 22 del CGI 2026 distingue seis categorías de rendimientos. Dos afectan al alquiler:

• Los rendimientos inmobiliarios: las rentas de los inmuebles, « cuando no entran en la categoría de los rendimientos profesionales » (artículo 61-I).
• Los rendimientos profesionales: los beneficios de las profesiones comerciales, industriales, artesanales y liberales, o « de cualquier otra profesión » (artículo 30).

El código no dice más. Es la nota circular n.º 717 de la DGI, de abril de 2011, la que traza la frontera: excluye de los rendimientos inmobiliarios, por ser profesionales, « los rendimientos relativos al subarriendo, al alquiler amueblado y al arrendamiento de un fondo de comercio ». También asimila a profesiones comerciales « los alquileres de locales amueblados o equipados ».

La ley 80-14 va en el mismo sentido para las actividades que regula: el establecimiento de alojamiento turístico es en ella un « establecimiento de carácter comercial » (artículo 2). Un riad o una casa de huéspedes autorizados ejercen, por tanto, una actividad comercial, con obligaciones propias como la declaración de los huéspedes.

Para un apartamento o una villa alquilados por noches, amueblados, con limpieza y ropa de cama entre dos estancias, la lectura de la DGI lleva a los rendimientos profesionales. Una vivienda sin amueblar alquilada por años sigue siendo un rendimiento inmobiliario. La categoría no se elige: se deriva de la forma en que alquilas. Una salvedad: una nota circular expresa la posición de la administración, no la ley, y esta data de 2011.

Si tus rentas son rendimientos inmobiliarios: reducción del 40 % y escala

Desde la ley de finanzas de 2023, este régimen funciona en cuatro pasos:

1. El rendimiento bruto es el total de las rentas cobradas, más los gastos del propietario que corren a cargo del inquilino y menos las cargas que el propietario soporta por cuenta de los inquilinos (artículo 64-I). La nota circular n.º 733 cita entre estas últimas el agua, la iluminación de las zonas comunes, los productos de limpieza o los gastos de comunidad (« frais de syndic »).
2. Una reducción a tanto alzado del 40 % se aplica sobre ese bruto (artículo 64-II). El CGI no prevé deducir además tus gastos reales, como las obras o los intereses de un préstamo.
3. El rendimiento neto se suma a tus demás ingresos y el total pasa por la escala progresiva por tramos del artículo 73-I, aplicable desde el 1 de enero de 2025: 0 % hasta 40.000 MAD, después 10 % hasta 60.000 MAD, 20 % hasta 80.000 MAD, 30 % hasta 100.000 MAD, 34 % hasta 180.000 MAD y 37 % por encima.
4. La declaración de la renta global y el pago se hacen antes del 1 de marzo del año siguiente (artículos 82 y 173-I). Para cada inmueble, la declaración indica su dirección, su número de la tasa de servicios municipales (« taxe de services communaux »), los importes bruto y neto y el nombre de cada inquilino.

Ejemplo puramente hipotético: 100.000 MAD de rentas en el año, ninguna carga por cuenta de los inquilinos, ningún otro ingreso. El rendimiento neto es de 60.000 MAD; el impuesto, nulo sobre los primeros 40.000 dírhams y del 10 % sobre los 20.000 siguientes, es de 2.000 MAD antes de la reducción por cargas familiares. Con un salario, esos 60.000 MAD caerían en tramos más altos.

La retención en origen (« retenue à la source ») solo afecta a un caso: un inquilino persona jurídica, o profesional que tributa por el resultado neto real (« résultat net réel ») o simplificado, que te paga más de 40.000 MAD de rentas al año. Retiene el 10 % si el bruto anual es inferior a 120.000 MAD, y el 15 % a partir de ese importe (artículos 73-II y 160 bis). Esta retención se imputa al impuesto calculado según la escala; desde 2025, puedes optar por un tipo liberatorio del 20 % que te exime de declarar esas rentas (artículos 64-IV y 86-6°). Es el caso de una gestora constituida como sociedad que te alquila la vivienda para subarrendarla ella misma. Tus huéspedes, en cambio, no retienen nada.

Si tus rentas son rendimientos profesionales: tres regímenes

Una actividad profesional empieza con una declaración de existencia ante el servicio local de impuestos, en un plazo de 30 días (artículo 148). Después caben tres regímenes:

• El resultado neto real, régimen general: tributas por el beneficio, ingresos menos gastos de la actividad, lo que supone llevar contabilidad (artículo 145). Por opción y por debajo de ciertos límites de volumen de negocio, el resultado neto simplificado aligera estas obligaciones (artículo 39). El beneficio pasa por la misma escala, la declaración se presenta antes del 1 de mayo (artículo 82), y se debe una cotización mínima incluso sin beneficio (artículo 144).
• La contribución profesional única (CPU), por opción, hasta 500.000 MAD de volumen de negocio anual para una prestación de servicios (2.000.000 MAD para una actividad comercial), con afiliación al seguro obligatorio de enfermedad (artículo 41). El impuesto es el 10 % del volumen de negocio multiplicado por un coeficiente por profesión, más un derecho complementario de 1.200 a 14.400 MAD al año (artículos 40 y 73-II-B-6°), declarado antes del 1 de abril (artículo 82 quater).
• El autoempresario (« auto-entrepreneur », ley 114-13), hasta 200.000 MAD de volumen de negocio cobrado al año para una prestación de servicios: el 1 % de ese volumen de negocio más un derecho complementario (artículo 73-III), declarados y pagados cada mes o cada trimestre (artículo 82 bis).

¿Admiten estos dos últimos regímenes el alquiler de corta duración? Los textos no lo dicen. La tabla de coeficientes de la CPU no menciona el alquiler amueblado: prevé un 20 % para el « alquiler de bienes muebles », es decir, de objetos, y un 25 % para las « demás actividades de alquiler y de gestión ». Y el decreto 2-08-124, modificado en 2021, excluye de la CPU, entre otros, a los hoteleros y a los administradores de bienes, según nuestra lectura de su versión árabe.

Para el autoempresario, la lista de actividades admitidas (decreto 2-15-303) cita « el alojamiento turístico y otras formas de alojamiento », según nuestra traducción de la versión árabe, pero el decreto 2-15-263 excluye a los hoteleros. Un apartamento alquilado en Airbnb no aparece en ninguno de estos textos: pregunta por escrito a tu servicio de impuestos antes de darte de alta.

Novedad de la ley de finanzas de 2026: una sociedad, o un profesional en resultado neto real o simplificado, que paga rentas a un arrendador que tributa a su vez en uno de estos dos regímenes retiene un 5 % en origen, imputable al impuesto del arrendador (artículos 15 ter, 73-II-A y 157).

IVA, tasa profesional y tasa de servicios municipales

El IVA. El CGI somete a él « las operaciones de alojamiento » y los alquileres de « locales amueblados o equipados » (artículo 89-I). El alojamiento tributa al 10 % (artículo 99-B), y el alquiler amueblado, al tipo general del 20 % (artículo 99-A). La nota circular n.º 717 incluye las « habitaciones amuebladas » en el alojamiento, sin decir dónde encaja un apartamento completo.

Los prestadores personas físicas cuyo volumen de negocio anual no supera los 500.000 MAD están exentos, sin derecho a deducción (artículo 91-II-3°). Pero la nota de 2011, que comentaba una redacción anterior del artículo, negaba esta exención a las « personas que alquilan locales amueblados o equipados »; no hemos encontrado ninguna posición más reciente. Si estás sujeto, la declaración es trimestral mientras el volumen de negocio sujeto se mantenga por debajo de 1.000.000 MAD (artículo 108).

La tasa profesional (« taxe professionnelle »). Afecta a toda persona que ejerce una actividad profesional (artículo 5 de la ley 47-06), sobre el valor locativo de los locales utilizados, al 10, 20 o 30 % según la clase de la actividad (artículos 7 y 9). Una actividad nueva está exenta durante cinco años (artículo 6-II), y los contribuyentes en la CPU están exentos (artículo 6-I-A-25°).

La tasa de servicios municipales. La debe el propietario de un inmueble edificado en zona urbana o asimilada (artículo 33). Para una vivienda alquilada no sujeta a la tasa de vivienda (« taxe d'habitation »), se calcula sobre el importe global de las rentas; si no, sobre el valor locativo fijado para la tasa de vivienda o la tasa profesional (artículo 35). Su tipo es del 10,5 % en el perímetro urbano y del 6,5 % en las demás zonas dotadas de un plan de ordenación (artículo 36).

Por último, la tasa turística es un tributo municipal distinto, que paga el huésped y que ingresa el explotador; nuestra guía de la tasa turística en Marruecos la detalla.

No residentes y MRE: las mismas normas, más el convenio fiscal

Un propietario que no tiene su domicilio fiscal en Marruecos tributa allí por sus ingresos de fuente marroquí, entre ellos las rentas de una vivienda situada en Marruecos (artículo 23-I). Tu domicilio fiscal está en Marruecos si tienes allí tu vivienda habitual permanente o el centro de tus intereses económicos, o si permaneces allí más de 183 días de cada 365 (artículo 23-II). No hemos encontrado en el CGI ningún régimen propio de los MRE para las rentas de alquiler: se aplican las normas de esta guía.

Tu país de residencia también puede querer gravarlas; el convenio fiscal entre los dos Estados reparte ese derecho. El convenio franco-marroquí del 29 de mayo de 1970 establece que « las rentas de los bienes inmuebles […] solo pueden someterse a imposición en el Estado en que estén situados dichos bienes » (artículo 9). Francia las excluye entonces de tu base imponible, pero puede tenerlas en cuenta para el tipo de tus demás ingresos (artículo 25). Para otro país, lee el convenio correspondiente.

Atención también a la venta. La exención de la plusvalía sobre la vivienda habitual ocupada desde hace al menos cinco años cubre « la vivienda que los marroquíes residentes en el extranjero conservan como vivienda en Marruecos », pero solo « mientras no haya sido alquilada » (artículo 63-II-B). Alquilar esa vivienda en verano puede, por tanto, costar la exención, y el texto no distingue unas pocas semanas de alquiler de un arrendamiento anual.

El calendario de declaraciones

• En los 30 días siguientes al inicio de una actividad profesional: declaración de existencia (artículo 148).
• Antes del 1 de marzo: renta global y pago de los rendimientos inmobiliarios del año anterior (artículos 82 y 173-I).
• Antes del 1 de abril: volumen de negocio del año anterior en la CPU, con pago en esa fecha o, por opción, en cuatro pagos a cuenta trimestrales (artículos 82 quater y 173-I).
• Antes del 1 de mayo: renta global de los rendimientos profesionales en resultado neto real o simplificado (artículo 82).
• Cada mes o cada trimestre como autoempresario, antes de que termine el mes siguiente (artículo 82 bis).
• Cada trimestre para el IVA si estás sujeto y por debajo de 1.000.000 MAD de volumen de negocio sujeto, antes del día 20 del primer mes del trimestre siguiente, o antes de que termine ese mes si declaras por vía electrónica (artículos 108 y 111).

Lo que sigue sin aclarar

• La categoría de un apartamento alquilado en Airbnb por un particular. El CGI no define el alquiler amueblado, y no hemos encontrado ni un texto de la DGI posterior a 2011 ni una resolución publicada sobre los alquileres a través de plataformas.
• La comisión de la plataforma. En rendimientos inmobiliarios, el bruto es « el importe bruto total de las rentas »: el texto no dice si se calcula antes o después de la comisión de Airbnb o de Booking.com.
• El nombre de cada inquilino. La declaración de los rendimientos inmobiliarios lo exige (artículo 82); nada explica cómo hacerlo con decenas de huéspedes al año.
• El IVA de quien alquila amueblado: la exención por debajo de 500.000 MAD y el tipo, 10 % o 20 %, para un apartamento completo.
• El acceso al régimen de autoempresario y a la CPU, visto más arriba. La ley 114-13 exige además cumplir las condiciones legales de ejercicio de la actividad (artículo 7), lo que podría remitir a las autorizaciones de la ley 80-14.
• La tasa de servicios municipales de una vivienda alquilada por noches y ocupada por su propietario parte del año.
• El convenio fiscal aplicable a una actividad profesional. Unas rentas tratadas como beneficios empresariales podrían regirse por el artículo 10 del convenio franco-marroquí, que se refiere a las empresas comerciales, en lugar del artículo 9.

Sobre estos puntos, pide una respuesta por escrito a tu servicio local de impuestos, y haz validar tu situación por un experto contable antes de tu primera declaración.

Cifras limpias, sea cual sea el régimen

Inmobiliario o profesional, necesitas los mismos datos, alojamiento por alojamiento y año por año:

• las rentas cobradas, estancia por estancia, con la plataforma, el bruto, la comisión y el neto abonado;
• los gastos (limpieza, ropa de cama, agua, electricidad, internet, comunidad, reparaciones) y sus justificantes;
• los contratos firmados con los huéspedes (consulta nuestro artículo sobre el contrato de alquiler de corta duración en Marruecos), y tus facturas si las emites;
• la tasa turística cobrada, que debes separar de tus rentas.

En RentDari, cada reserva guarda su canal, su importe y su comisión, y cada gasto se vincula a un alojamiento. Los paneles de análisis extraen de ahí ingresos, gastos y neto por alojamiento y por periodo, y los extractos de gestión de una gestora se descargan en PDF o en Excel. RentDari no declara nada a la administración tributaria y no elige tu régimen: te da cifras limpias para tu contable.

Para estimar lo que puede rendir una vivienda antes de impuestos, el simulador de ingresos da un orden de magnitud.

Preguntas frecuentes

¿Tengo que declarar mis ingresos de Airbnb en Marruecos?

Sí. Las rentas de una vivienda situada en Marruecos tributan allí, residas o no en el país (artículo 23 del CGI). El CGI no prevé ninguna retención del impuesto por parte de las plataformas: la declaración te corresponde a ti.

¿Puedo elegir entre rendimientos inmobiliarios y rendimientos profesionales?

No. Según la doctrina de la DGI, el alquiler amueblado se considera rendimiento profesional, y una vivienda sin amueblar alquilada por años, rendimiento inmobiliario.

¿Cuál es el tipo impositivo de un alquiler de Airbnb?

No hay un tipo único. Tanto en rendimientos inmobiliarios como en resultado neto real, el rendimiento neto pasa por la escala progresiva, del 0 % al 37 %. La CPU y el autoempresario tienen sus propios tipos, si tu actividad tiene cabida en ellos.

Soy MRE: ¿tributo dos veces?

Marruecos grava las rentas de un inmueble situado en Marruecos, y después tu país de residencia aplica el convenio fiscal. En el caso de Francia, estas rentas solo tributan en Marruecos (artículo 9), aunque Francia puede tenerlas en cuenta para el tipo de tus demás ingresos.

Este artículo es información general sobre la fiscalidad marroquí, actualizada a la fecha indicada; no constituye asesoramiento jurídico ni fiscal. Tu régimen, tus tipos y tus obligaciones deben comprobarse con la administración tributaria o con un experto contable.