مردودية الكراء القصير المدة في المغرب: طريقة الحساب، والمؤشرات حسب المدينة، وما الذي يغيّرها

باختصار: تُقاس مردودية الكراء القصير المدة بما يتبقى بعد أداء كل شيء: ثمن الليالي المبيعة، ناقص عمولات المنصات والتكاليف والضريبة. وإذا قسمت هذا الصافي على كلفة المسكن حصلت على العائد. لا يوجد رقم واحد للمغرب. فخلال الأشهر الاثني عشر من أكتوبر 2025 إلى شتنبر 2026، قاس مزوّد البيانات AirROI نسبة إشغال متوسطة بين 31 و40% حسب المدينة، في المدن الكبرى السبع التي نتابعها، بمتوسط سعر بين 700 و1.450 درهم لليلة المبيعة. وقد يحقق مسكنك أفضل من ذلك بكثير أو أقل: احسب بأرقامك أنت.

يقدّم هذا الدليل الصيغة، والتكاليف التي تُنسى، ومثالًا كاملًا، والمؤشرات حسب المدينة وحدودها، ثم مقارنة مع الكراء الطويل الأمد. وهو يكمّل دليلنا حول الكراء القصير المدة في المغرب الذي يتناول الإطار القانوني.

مصادر اطّلعنا عليها في أكتوبر 2026: بيانات السوق لدى AirROI (من أكتوبر 2025 إلى شتنبر 2026) و Airbtics (من شتنبر 2025 إلى غشت 2026)؛ رسوم خدمة Airbnb؛ عمولة Booking.com؛ المدونة العامة للضرائب، طبعة 2026 (بالفرنسية)؛ القانون رقم 47.06 المتعلق بجبايات الجماعات المحلية (بالفرنسية). الأمثلة الرقمية افتراضية. راجعه قانوني في أكتوبر 2026، ولم يراجعه خبير محاسب بعد: استشر مختصًا في حالتك.

الصيغة في أربعة أسطر

تُحسب المردودية دائمًا بالترتيب نفسه:

1. المداخيل الإجمالية: ثمن الليالي المبيعة، مضافًا إليه رسوم التنظيف التي يدفعها النزلاء. والليالي المبيعة هي لياليك المفتوحة للحجز مضروبة في نسبة الإشغال.
2. ناقص عمولات المنصات. على Airbnb، يؤدي معظم المضيفين اليوم رسوم خدمة موحّدة بنسبة 15,5%، وهي صيغة إلزامية للمضيفين الذين يستعملون برنامجًا لتسيير العقارات (مركز مساعدة Airbnb). وعلى Booking.com، العمولة نسبة مئوية من المبلغ الإجمالي للحجز، بما فيه رسوم التنظيف، وتتوقف على البلد ونوع الإيواء وعقدك، ولا تُحتسب على الرسوم المحلية مثل الرسم على الإقامة (مساعدة شركاء Booking.com).
3. ناقص تكاليف الاستغلال: التنظيف، والأغطية، والماء والكهرباء، والإنترنت، وواجبات الملكية المشتركة، والصيانة، والتأمين، وشركة الكونسيرج إن وُجدت.
4. ناقص الضريبة، التي تتوقف على صنف مداخيلك: يفصّل ذلك دليلنا حول النظام الجبائي للكراء القصير المدة في المغرب.

وإذا قسمت المداخيل الإجمالية على الكلفة الكاملة للمسكن (الشراء، ومصاريف الاقتناء، والأشغال، والتأثيث) حصلت على العائد الإجمالي، وإذا قسمت النتيجة بعد التكاليف حصلت على العائد الصافي. ويساعدك مؤشران على القيادة: متوسط السعر لليلة المبيعة (ADR) والمداخيل عن كل ليلة متاحة (RevPAR)، الذي يجمع بين السعر والإشغال. فارتفاع RevPAR يعني أن المسكن يدرّ أكثر، سواء بالسعر أو بالإشغال.

التكاليف التي تُنسى

تكاد المحاكاة المفرطة في التفاؤل تنسى دائمًا جزءًا من هذه اللائحة:

• التنظيف والأغطية بعد كل مغادرة، وتجديد الأغطية التي تبلى بسرعة بهذا الإيقاع؛
• المواد الاستهلاكية: منتجات الاستقبال، والصابون، والورق، والقهوة؛
• الماء والكهرباء والإنترنت والتلفاز، التي تبقى باسمك، بما فيها التكييف صيفًا؛
• واجبات الملكية المشتركة وصيانة المسكن نفسه؛
• التأمين: عقد التأمين المتعدد المخاطر للسكن لا يغطي بالضرورة كراءً مؤدى عنه بالليلة، فاطلب من شركة التأمين تأكيدًا كتابيًا؛
• الإصلاحات وتعويض الأثاث والأفرشة والأجهزة المنزلية؛
• شركة الكونسيرج، إذا فوّضت التسيير: يشرح مقالنا حول عمولة شركة كونسيرج Airbnb كيف تقرؤها؛
• الليالي المحجوبة لإقاماتك أو للأشغال، التي تخرج من لياليك المفتوحة؛
• الرسوم المحلية. يُستحق رسم الخدمات الجماعية على مالك العقار المبني في المجال الحضري؛ وبالنسبة لمسكن مكترى غير خاضع لرسم السكن، يُحتسب على المبلغ الإجمالي للأكرية، بسعر 10,5% داخل المدار الحضري أو 6,5% في المناطق الأخرى المشمولة بتصميم تهيئة (القانون رقم 47.06، المادتان 35 و36). ويبقى وعاؤه بالنسبة لمسكن يُكرى بالليلة أمرًا يجب التأكد منه لدى جماعتك.

أما الرسم على الإقامة فليس من مداخيلك: حين يكون مستحقًا، يضاف إلى ثمن الإيواء ويُدفع للجماعة (القانون رقم 47.06، المادة 70). افصله عن مداخيلك؛ ويشرح دليلنا حول الرسم على الإقامة في المغرب متى يُطبَّق.

مثال كامل بأرقام افتراضية

لنأخذ شقة من غرفتي نوم كلّفت 1.200.000 درهم في المجموع، شراءً وتأثيثًا وتجهيزًا، تُكرى على Airbnb فقط. كل المبالغ التالية فرضيات لتوضيح الحساب، وليست متوسطات للسوق.

• الليالي المفتوحة: 345 (20 ليلة محجوبة للمالك).
• الإشغال: 40%، أي 138 ليلة مبيعة بمتوسط 750 درهم، 103.500 درهم.
• رسوم التنظيف المحصّلة: 50 إقامة بـ150 درهم، 7.500 درهم.
• المداخيل الإجمالية: 111.000 درهم، أي عائد إجمالي قدره 9,25%.
• رسوم Airbnb بنسبة 15,5%: 17.205 درهم.
• التكاليف: التنظيف والأغطية 10.000 درهم، والمواد الاستهلاكية 2.000 درهم، والماء والكهرباء والإنترنت 12.000 درهم، وواجبات الملكية المشتركة 4.800 درهم، والتأمين 2.500 درهم، والصيانة والتعويضات 6.000 درهم، أي 37.300 درهم.
• النتيجة قبل الضريبة: 56.495 درهم، أي عائد صافٍ قدره 4,7% قبل الضريبة.

وصيغتان أخريان تبيّنان ما يؤثر فعلًا. فبنسبة إشغال 50% وبالسعر نفسه ومدة الإقامات نفسها، ترتفع النتيجة قبل الضريبة إلى نحو 76.700 درهم، أي 6,4%: عشر نقاط من الإشغال تساوي نحو 1,7 نقطة من العائد. وبالعكس، إذا أخذت شركة كونسيرج 20% من الأكرية الصافية من رسوم Airbnb، دون رسوم التنظيف، فيجب طرح نحو 17.500 درهم: فتنخفض النتيجة إلى 39.000 درهم، أي 3,3%، حتى قبل ما قد تفوتره عن التنظيف.

وثمن الشراء لا يقل أهمية عن الكراء: فالنتيجة نفسها لمسكن اشتُري بـ900.000 درهم تعطي 6,3% بدل 4,7%.

مؤشرات السوق حسب المدينة، وحدودها

يقدّر مزوّدو بيانات السوق الإشغال والأسعار انطلاقًا من التقاويم العمومية للإعلانات. وخلال الأشهر الاثني عشر من أكتوبر 2025 إلى شتنبر 2026، نشر AirROI هذه المتوسطات لكل إعلان نشط، محوّلة إلى الدرهم بسعر 9,24 درهم للدولار:

• مراكش: نحو 40% إشغالًا، و1.450 درهم لليلة المبيعة، و150.700 درهم مداخيل سنوية (AirROI).
• الصويرة: نحو 39%، و1.040 درهم، و115.400 درهم (AirROI).
• أكادير: نحو 38%، و780 درهم، و78.200 درهم (AirROI).
• الرباط: نحو 37%، و880 درهم، و77.400 درهم (AirROI).
• طنجة: نحو 36%، و920 درهم، و80.400 درهم (AirROI).
• الدار البيضاء: نحو 35%، و700 درهم، و57.400 درهم (AirROI).
• فاس: نحو 31%، و710 درهم، و62.900 درهم (AirROI).

وحسب المصدر نفسه، غشت هو الشهر الأعلى مداخيل في معظم هذه المدن؛ وتبلغ فاس ذروتها في أبريل والرباط في يوليوز، بينما تعرف مراكش عدة ذروات، في أبريل ويوليوز وغشت وأكتوبر.

اقرأ هذه الأرقام على أنها مراتب تقريبية. فهي تخلط الاستوديوهات والرياضات والفيلات، وتحتسب إعلانات لم تكن نشطة إلا جزءًا من السنة. والأهم أنها تختلف من مزوّد إلى آخر: فبالنسبة لمراكش، وخلال فترة شبه مطابقة، نشر Airbtics نسبة إشغال وسيطة قدرها 58% ومتوسط سعر قدره 870 درهم لليلة (Airbtics)، حيث قاس AirROI نسبة 40% و1.450 درهم. المتوسط أو الوسيط، والإعلانات المعتمدة، واحتساب الليالي المحجوبة أو عدمه: المنهجية تغيّر النتيجة. وبالنسبة لمسكنك، انطلق من الإعلانات المماثلة في حيّك، بالسعة والمستوى نفسيهما، ثم من سجلّ حجوزاتك.

الكراء القصير المدة أم الكراء السنوي؟

لنعد إلى شقة المثال، مكتراة فارغة بعقد سنوي بـ5.000 درهم شهريًا (مبلغ افتراضي): 60.000 درهم من الأكرية، ونحو 7.800 درهم من التكاليف على المالك (الملكية المشتركة، والصيانة، والتأمين)، أي 52.200 درهم قبل الضريبة، أو 4,35% على أساس الكلفة نفسه. وبإشغال 40% وتسيير ذاتي، يتفوق الكراء القصير المدة بالكاد (4,7%)؛ وإذا فُوّض لشركة كونسيرج يصبح أقل (3,3%)؛ وبإشغال 50% يتقدّم بوضوح (6,4%).

فالاختيار لا يتوقف على الرقم وحده:

• الوقت. يتطلب الكراء القصير المدة استقبالات ورسائل وعمليات تنظيف ومتابعة للأسعار طوال السنة. أما الكراء السنوي فلا يتطلب شيئًا تقريبًا بين عقدين.
• الانتظام. الكراء الشهري يصل كل شهر؛ أما الكراء القصير المدة فيتبع المواسم، مع أشهر ضعيفة.
• الإطار القانوني. فوق 30 يومًا، يخضع الكراء للقانون رقم 67.12 المتعلق بأكرية المحلات المعدة للسكنى، مؤثثة أو غير مؤثثة (المادة الأولى)؛ ودون ذلك، للقواعد العامة في ظهير الالتزامات والعقود، وحسب المسكن للقانون رقم 80.14 المتعلق بالإيواء السياحي. ويميّز دليلنا حول الكراء القصير المدة بين ما هو ثابت وما يظل غير واضح.
• الضريبة. المسكن الفارغ المكترى سنويًا يدرّ دخولًا عقارية، مع تخفيض جزافي بنسبة 40% (المدونة العامة للضرائب، المادة 64)؛ أما الكراء المفروش بالليلة فتصنّفه إدارة الضرائب ضمن الدخول المهنية. وقد تنقلب النتيجة بعد الضريبة: احسبها مع محاسب.
• الملكية المشتركة. قد يعقّد نظام الملكية المشتركة أو وكيل اتحاد ملاك معارض الكراءَ القصير المدة، ولا يعقّد الكراء السنوي أبدًا.

ما الذي يرفع المردودية أو يخفضها

بثمن شراء محدد، تصنع خمس روافع الفرق:

• الإشغال والسعر معًا. ملء التقويم بثمن بخس يُبلي المسكن لهامش ضئيل. ويبيّن دليلانا حول رفع نسبة الإشغال والتسعير الديناميكي كيف تعمل على الاثنين.
• متوسط مدة الإقامة. كل إقامة تكلّف عملية تنظيف: إقامات من ثلاث ليال بدل ليلتين تخفّض الكلفة لكل ليلة.
• القنوات. منصات أكثر تعني طلبًا أكثر، لكن لكل قناة عمولتها؛ والنزيل الذي يعود مباشرة لا يؤدي أي عمولة. ويمنع مدير قنوات الحجز الحجز المزدوج بين القنوات.
• التفويض. تحرّر شركة الكونسيرج وقتك وتكلّف جزءًا من الأكرية: إنه اختيار وليس خطأ. وبالنسبة إلى المالك المقيم في الخارج، فهي إحدى ثلاث طرق للتسيير عن بُعد، إلى جانب شخص موثوق في عين المكان أو مضيف مشارك.
• المخاطر التنظيمية. لا يزال إطار الشقق المكتراة بالليلة قيد النقاش، كما يشرح دليلنا حول الكراء القصير المدة: نص جديد، أو نظام ملكية مشتركة، أو ممارسة محلية قد تغيّر أرقامك.

ما يظل غير مؤكد

• إحصاءات السوق: يختلف المزوّدون الخواص اختلافًا كبيرًا، ولم نجد إحصاءات رسمية عمومية حول المساكن التي يكريها الخواص.
• الصنف الجبائي لشقة مكتراة بالليلة، دخول عقارية أم مهنية، وهو ما يغيّر الضريبة وبالتالي العائد الصافي.
• وعاء رسم الخدمات الجماعية بالنسبة لمسكن يُكرى بالليلة ويشغله مالكه جزءًا من السنة.
• الإطار التنظيمي للشقق الكاملة، الذي لا ينظمه بوضوح أي نص خاص إلى اليوم، حسب قراءتنا.

تتبّع مردوديتك الحقيقية

لا تعوّض المحاكاة أرقامك الحقيقية. في RentDari، يحتفظ كل حجز بقناته ومبلغه وعمولته، ويُربط كل مصروف بمسكن. وتستخرج لوحات التحليل من ذلك نسبة الإشغال، ومتوسط السعر، والمداخيل عن كل ليلة متاحة، والصافي بعد المصاريف، مسكنًا بمسكن وفترة بفترة، بعملة مساحة عملك، حتى بالنسبة لإقامة مدفوعة بعملة أخرى. وقبل الشراء أو التأثيث، يعطيك محاكي المداخيل رتبة تقريبية لمدينتك. وتتضمن الخطة المجانية جميع الوظائف لمسكن واحد.

الخلاصة

• المردودية الصافية = مداخيل الليالي المبيعة، ناقص العمولات والتكاليف والضريبة، مقسومة على الكلفة الكاملة للمسكن.
• رسوم Airbnb تبلغ 15,5% لمعظم المضيفين؛ وعمولة Booking.com تتوقف على عقدك وتشمل رسوم التنظيف أيضًا.
• احسب كل التكاليف: التنظيف، والأغطية، والماء والكهرباء، والملكية المشتركة، والتأمين، والصيانة، والليالي المحجوبة، والرسوم المحلية.
• متوسطات السوق (من 31 إلى 40% إشغالًا في سبع مدن كبرى حسب AirROI، و58% في مراكش حسب Airbtics) مراتب تقريبية وليست وعودًا.
• عشر نقاط من الإشغال تزن أكثر من معظم الاقتصاد في التكاليف.
• قارن مع الكراء السنوي بعد الضريبة، واحتسب وقتك.

أسئلة شائعة

ما متوسط مردودية كراء Airbnb في المغرب؟

لا يوجد رقم موثوق واحد. خلال الأشهر الاثني عشر حتى شتنبر 2026، قاس AirROI نسبة إشغال متوسطة بين 31 و40% ومتوسط سعر بين 700 و1.450 درهم لليلة في سبع مدن كبرى؛ وينشر مزوّدون آخرون أرقامًا مختلفة. ويتوقف العائد أساسًا على ثمن الشراء ونسبة الإشغال والتكاليف.

كيف أحسب عائد كراء قصير المدة؟

اقسم النتيجة السنوية (المداخيل الإجمالية ناقص العمولات والتكاليف) على الكلفة الكاملة للمسكن، بما فيها مصاريف الشراء والأشغال والتأثيث، ثم اضرب في 100. احسب ذلك قبل الضريبة وبعدها.

هل يدرّ Airbnb أكثر من الكراء السنوي؟

ليس دائمًا. في مثالنا الافتراضي، يتفوق الكراء القصير المدة المسيَّر ذاتيًا على الكراء السنوي بالكاد عند إشغال 40%، وينزل دونه حين يُفوَّض لشركة كونسيرج. ويتقدّم حين يرتفع الإشغال والسعر.

هل تخضع مداخيل Airbnb للضريبة في المغرب؟

نعم. أكرية مسكن يوجد في المغرب تخضع فيه للضريبة، سواء كنت مقيمًا في البلد أم لا (المدونة العامة للضرائب، المادة 23). ويتوقف النظام المطبَّق على صنف مداخيلك.

للمزيد من التفاصيل

• الكراء القصير المدة وقانون Airbnb في المغرب
• رفع نسبة إشغال كرائك على Airbnb في المغرب
• التسعير الديناميكي لكراء Airbnb في المغرب
• النظام الجبائي للكراء القصير المدة في المغرب
• محاكي المداخيل

يقدّم هذا المقال معلومات عامة وأمثلة افتراضية، ولا يُعدّ استشارة استثمارية أو جبائية. اعرض مشروعك على مختص.